Para efectos fiscales, las personas físicas que enajenen bienes están obligadas a pagar el impuesto conforme a la sección I del capítulo IV del título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). El artículo 93.° (fracción XIX, inciso a) de la LISR indica que no se debe pagar el ISR por el ingreso de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de 700,000 unidades de inversión o UDIS, debiendo estar formalizada ante un fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en términos del título IV de la LISR.
Determinación del costo y cálculo del impuesto
El contribuyente, antes de poner su bien inmueble disponible para la venta, debe conocer su valor a través de un avalúo realizado por un perito autorizado. Para el cálculo del ISR, se deben considerar los siguientes criterios:
- Costo de construcción: Debe disminuirse a razón del 3% por cada año transcurrido sin que dicho costo sea inferior al 20% del costo inicial.
- Actualización: El costo se actualiza por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior al que se efectúe la enajenación.
- Costo comprobado de adquisición: La suma del costo de la construcción y del terreno actualizados. Si esta suma es menor al 10% del precio de venta, la LISR permite tomar ese 10% como costo comprobado.
Es importante destacar que existen situaciones particulares en la enajenación de inmuebles:
Ejemplo práctico de cálculo
Para ilustrar el procedimiento, consideremos un inmueble con un precio de venta de 8,300,000 pesos y un valor de 700,000 UDIS equivalente a 5,438,806.10 pesos.
| Concepto | Valor / Descripción |
|---|---|
| Precio de Venta | 8,300,000 MXN |
| Valor 700,000 UDIS | 5,438,806.10 MXN |
| Cálculo de porcentaje gravado | 65.53% (5,438,806.10 / 8,300,000) |
| Ganancia gravada resultante | 4,622,985.19 MXN |
Consideraciones sobre copropiedad y sucesiones
Cuando existe exención por casa habitación en una operación con varios enajenantes, es indispensable realizar un cálculo por persona y por participación. La exención anterior es por contribuyente; por ejemplo, si una pareja se casa bajo el régimen de sociedad conyugal y enajena su casa, cada uno tendría la exención. El hecho de que uno de ellos cumpla con los requisitos no significa que todos exentan.
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En el caso de la enajenación de bienes inmuebles que forman parte de una masa hereditaria, sin que hayan sido adjudicados a los herederos, la jurisprudencia ha resaltado que la exención beneficia al contribuyente que comprueba haber habitado la vivienda. Si la operación la realiza la propia sucesión antes de adjudicar, no hay un "contribuyente vendedor" con propiedad individual y uso habitacional propio. Por ello, no correspondería aplicar la exención de casa habitación y los herederos deberán calcular el ISR como enajenación ordinaria.
El monto del impuesto determinado será retenido por el notario y tiene la naturaleza de un pago a cuenta del impuesto anual. En la declaración anual, la ganancia acumulable se adicionará al resto de los ingresos percibidos por el contribuyente. Se debe tener toda la información relacionada con la casa habitación que se desea enajenar y conocer las leyes que influyen en el proceso.
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