Un avalúo fiscal o catastral es un procedimiento en el cual se valúa un bien inmueble con el objetivo de determinar su valor catastral o fiscal para efectos de impuestos. Este tipo de avalúo se realiza de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos por las autoridades fiscales, quienes determinan el valor catastral de los inmuebles de acuerdo con las características físicas del bien, la ubicación, el uso de suelo, entre otros factores.
El avalúo fiscal o catastral es importante para el gobierno ya que le permite conocer el valor real de los inmuebles y, por lo tanto, determinar la cantidad de impuestos que deben ser pagados por los propietarios de dichos inmuebles.
Profesionales a Cargo de los Avalúos Fiscales
Los Avalúos Fiscales son dictámenes técnicos realizados por Valuadores Profesionales autorizados o registrados ante las autoridades locales y/o federales siguiendo la normatividad emitida por estas. Es un dictamen técnico practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que sirve para apoyar al contribuyente para solicitar la modificación de datos catastrales y permite determinar el valor catastral y pago de impuesto predial de un bien inmueble con base en sus características físicas (uso, tipo, clase, edad, instalaciones especiales, obras complementarias).
Aplicaciones Específicas del Avalúo Fiscal
Impuesto por Adquisición de Inmuebles (ISAI)
Los Avalúos por Adquisición de Impuestos son dictámenes técnicos realizados por Valuadores Profesionales autorizados o registrados ante las autoridades locales o estatales siguiendo la normatividad emitida por estas.
Deducción de Impuesto Sobre la Renta (ISR) por Enajenación
Al vender un inmueble, existe la posibilidad de reducir el ISR. Conforme al Artículo 205 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre La Renta: "Para efectos del artículo 121, fracción II de la Ley, cuando el enajenante no pueda comprobar el costo de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble, se aplica una normativa específica."
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En nuestro blog sobre ISR por enajenación de inmuebles hemos visto todo tipo de cálculos. Pero ha llegado la hora de ver uno de los casos más laboriosos: el del avalúo referido y con avalúo de mejoras. Como ya sabemos, una de las cosas que complica este cálculo en mayor medida es si el terreno y la construcción no se compraron juntos.
El Avalúo Referido: Estimación de Valor en el Pasado
Un avalúo referido es un procedimiento utilizado para estimar el valor de una propiedad en una fecha pasada, tomando como base una valuación realizada en la fecha presente. Primero se hace el avalúo de hoy y luego, se ajusta este valor por inflación, llevándolo a pesos correspondientes a la fecha pasada. ¿Para qué sirve este mecanismo? Como sabrás, el ISR se paga con base en las ganancias que obtienes. Entonces si tú, al momento de vender una propiedad, no puedes comprobar cuánto gastaste en construirla, no vas a poder deducir ese monto de lo que pagas del impuesto.
Ejemplo Práctico de Avalúo Referido para ISR
Para ilustrar el uso del avalúo referido, consideremos el siguiente caso:
Se vende una casa. El terreno se compró en 1995 y la construcción se realizó en 1997 y no se cuentan con facturas que comprueben su costo. Al inmueble se le construyó una pared adicional en el 2004, e igual, no se cuenta con facturas que comprueben el gasto.
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Número de Vendedores | 1 |
| Fecha de Adquisición Terreno | 05/04/1995 |
| Precio de Adquisición Terreno | $123,500.00 MXN |
| Fecha de Construcción | 27/09/1997 |
| Precio Construcción | ????? (sin facturas) |
| Fecha de Pared Adicional | 08/04/2004 |
| Precio Pared Adicional | ????? |
Aquí es cuando nos va a servir realizar nuestro avalúo referido. El proceso incluye:
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- Hacer un avalúo del precio actual del terreno.
- Ajustar el monto por la inflación.
- Tomar el 80% del valor ajustado: $640,435.54.
Ahora pudiéramos pensar que ya tenemos todos los datos para hacer nuestro cálculo, pero cuando seleccionamos un cálculo de terreno y construcción con diferente fecha de compra, necesitamos desglosar el precio de venta por construcción y terreno. Existen varias maneras de separar este cálculo, pero la que usaremos en este caso es el método de avalúo, porque es la que comúnmente utilizan las notarías. Esto consiste en hacer un avalúo del terreno y tomar ese valor como precio de venta del terreno. El resultado total de ISR es: $970,387.43.
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