El Servicio de Administración Tributaria (SAT) ha anunciado que el sector inmobiliario será una de sus prioridades en el Plan Maestro de Fiscalización 2024. Esto incluye un enfoque específico en operaciones de compraventa, arrendamiento y desarrollos inmobiliarios. Si eres propietario o inversor en bienes raíces, es fundamental que conozcas los puntos clave para mantenerte en regla y evitar sanciones. El sector inmobiliario representa una parte significativa de la economía mexicana, pero también es una fuente importante de evasión fiscal. Desde ingresos por renta hasta subdeclaraciones en operaciones de compraventa, el SAT busca cerrar brechas y garantizar que las transacciones inmobiliarias cumplan con las obligaciones fiscales correspondientes.
Obligaciones de registro y prevención de lavado de dinero (LFPIORPI)
Al registrarte ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT) en el portal de Actividades Vulnerables, debes cumplir con diversos requisitos establecidos en la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) para evitar sanciones. Esta obligación aplica para las personas físicas y morales que compran o venden bienes inmuebles por cuenta propia o de terceros, así como para los intermediarios o asesores inmobiliarios corredores, agentes o promotores que participan en operaciones de compraventa.
Uno de los principales compromisos consiste en integrar expedientes de identificación de todos tus clientes o usuarios, los cuales deben incluir el nombre completo y domicilio, la identificación oficial vigente, el Registro Federal de Contribuyentes (RFC) o la Clave Única de Registro de Población (CURP), el comprobante de domicilio y la actividad económica o fuente de ingresos de cada cliente. Además, es obligatorio identificar al dueño beneficiario real de las operaciones, es decir, la persona física que obtiene el beneficio económico final, aunque no aparezca directamente en la operación. Asimismo, debes contar con un manual de procedimientos internos en el cual se establezcan las políticas de identificación, control y reporte de operaciones, así como las medidas preventivas y de capacitación para el personal. Toda la información y documentación obtenida debe conservarse por un periodo mínimo de cinco años, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 25 de la LFPIORPI.
Aspectos Clave de Fiscalización
1. Declaración de Ingresos por Renta
El SAT intensificará la supervisión sobre propietarios que rentan inmuebles, tanto de manera tradicional como a través de plataformas digitales como Airbnb o Vrbo.
- Lo que buscarán: Propietarios que no reportan sus ingresos por renta, así como el IVA e ISR no declarados de arrendamientos temporales y cruces de información entre plataformas digitales y declaraciones fiscales.
- Recomendación: Inscríbete en el Régimen Simplificado de Confianza si eres un pequeño arrendador. Este régimen ofrece tasas reducidas y procesos simplificados.
2. Control en Operaciones de Compraventa
El SAT pondrá especial atención en las transacciones inmobiliarias para garantizar que se declare el valor real de las propiedades.
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- Lo que buscarán: Subdeclaración de valores en escrituras para reducir el pago de ISR e ISAI, e incongruencias entre los valores declarados y los avalúos.
- Recomendación: Asegúrate de que los valores declarados en las escrituras coincidan con los montos reales de la transacción. Conserva todos los documentos relacionados con la operación, como contratos, avalúos y facturas.
3. Fiscalización a Desarrolladores Inmobiliarios
Los desarrolladores estarán bajo la lupa del SAT, especialmente en proyectos de preventa y construcción.
- Lo que buscarán: Correcta facturación y pago de IVA por la venta de inmuebles nuevos, declaración de ingresos y utilidades por proyectos de construcción, y operaciones simuladas o emisión de facturas falsas.
- Recomendación: Mantén un control riguroso de tus contratos, facturas y declaraciones fiscales. Consulta con un especialista en contabilidad para desarrolladores.
4. Fiscalización de Bienes de Lujo
Las propiedades de alto valor serán un foco particular para el SAT en 2024.
- Lo que buscarán: Ingresos no declarados provenientes de la compraventa de bienes raíces de lujo, así como incongruencias entre el patrimonio del contribuyente y sus ingresos declarados.
- Recomendación: Si adquieres o vendes propiedades de lujo, documenta cada detalle de la operación y asegúrate de declarar correctamente los ingresos o inversiones.
Sanciones por Incumplimiento
El incumplimiento de las obligaciones fiscales y de prevención de lavado de dinero en los servicios inmobiliarios puede derivar en graves penalizaciones económicas aplicadas por la autoridad tributaria.
| Concepto de la Infracción | Monto de la Sanción / Multa |
|---|---|
| No respetar el umbral de uso de efectivo o no presentar avisos obligatorios. | Un millón a siete millones de pesos (10,000 a 65,000 UMAS) por cada aviso no presentado, o del 10% al 100% del acto u operación no reportada (la cantidad que resulte mayor). |
Como propietario o inversor, mantener tus operaciones en regla no solo te protegerá de sanciones, sino que también contribuirá a la formalización y transparencia del mercado.
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