Los terrenos ganados al mar son bienes sujetos al régimen de dominio público de la Federación; se trata de terrenos inalienables, imprescriptibles e inembargables, y corresponde a la Semarnat promover su uso y aprovechamiento sustentables. Básicamente es un terreno a orilla de playa que puede deberse a causas naturales, como la acreción de sedimentos, o a acciones humanas, como el relleno con materiales sólidos para urbanización o infraestructura. Aunque son zonas recientes, están sujetas a regulación como bienes nacionales.
Naturaleza jurídica de los bienes nacionales
Según la Ley General de Bienes Nacionales, las playas y el área de 20 metros a su alrededor, llamada Zona Federal Marítimo Terrestre (ZOFEMAT), son bienes nacionales. Por lo tanto, no están disponibles para la venta ni pueden ser propiedad privada. Es fundamental señalar que, al ser considerados como bienes nacionales, los derechos de un terreno frente al mar no podrán considerarse como derechos de propiedad privada. Las playas en México son bienes nacionales y no se pueden vender como propiedades privadas; no obstante, sí está permitido comprar terrenos adyacentes a ellas que sí son de propiedad privada.
La concesión ante SEMARNAT
La Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT) concede el uso, la explotación o la utilización exclusiva de un terreno ganado al mar, no su propiedad, siguiendo la Ley General de Bienes Nacionales. La Dirección General de Zona Federal Marítimo Terrestre es la entidad encargada de conceder estos permisos. Es necesario acatar lo que indica la Ley General de Bienes Nacionales, así como los planes urbanos existentes y las disposiciones jurídicas, ambientales y técnicas.
Derechos otorgados por la concesión
Los derechos más importantes que concede una concesión de SEMARNAT en terrenos ganados al agua son:
- Derecho de uso exclusivo: Durante la vigencia de la concesión, el concesionario tiene el derecho exclusivo de usar el terreno.
- Derecho de uso: Permite el aprovechamiento económico del terreno, como proyectos relacionados con el turismo, operaciones de comercio o instalaciones recreativas.
- Derecho a construir: Posibilita pedir autorización para llevar a cabo obras de infraestructura o construcciones temporales, sujetas a evaluación de impacto ambiental.
- Derecho de renovación: El concesionario tiene el derecho preferente de solicitar una renovación al finalizar el plazo, siempre que haya satisfecho las condiciones del título.
- Derecho de traspasar la concesión: El concesionario tiene la posibilidad de ceder sus derechos a un tercero, pero previamente necesita la autorización de la SEMARNAT.
Consideraciones legales para inversionistas
Un análisis legal a cargo de un abogado inmobiliario es esencial para establecer si la adquisición de los derechos sobre una propiedad frente al mar y el proyecto en sí pueden llevarse a cabo conforme a las leyes vigentes. Si no hay estudio legal, puede haber problemas administrativos y conflictos legales, e incluso se pueden perder las inversiones, ya que las áreas no reconocidas oficialmente no tienen protección ni garantía jurídica para sus concesionarios o propietarios.
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Zonas restringidas y fideicomisos
Las áreas del territorio mexicano en las que la Constitución prohíbe a los extranjeros tener propiedad directa sobre bienes inmuebles se conocen como zonas restringidas, abarcando una franja de 50 kilómetros a lo largo de las costas. Un extranjero que desee adquirir derechos de uso sobre terrenos marítimos en México debe hacerlo mediante un fideicomiso constituido ante una entidad bancaria autorizada y obtener la autorización necesaria por parte de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE).
Requisitos para el trámite de concesión
Para obtener una concesión, el interesado debe presentar una solicitud ante la SEMARNAT cumpliendo con los requisitos de la Ley General de Bienes Nacionales. La tabla siguiente resume los puntos críticos para la gestión:
Requisitos técnicos y documentales
- Acreditación de identidad: Acta de nacimiento (personas físicas) o acta constitutiva (personas morales).
- Documentación técnica: Elaboración de planos conforme a las disposiciones del Apéndice normativo A de la NOM-146-SEMARNAT-2017.
- Estudios especializados: Investigaciones geológicas, topográficas e hidrológicas que respalden que el terreno fue ganado al mar.
- Compatibilidad: Constancia que acredite la compatibilidad del uso del suelo con el Plan de Desarrollo Urbano vigente.
Es necesario contar con información técnica especializada que respalde la afirmación de que el terreno anteriormente formaba parte del mar. Por último, es importante tener claridad acerca de la duración de la concesión, las responsabilidades administrativas y fiscales que conlleva, así como los compromisos relacionados con el manejo ambiental y la conservación que deben ser respetados por el concesionario mientras el permiso esté en vigor.
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