Como en la mayoría de los países ricos, España enfrenta un creciente problema de asequibilidad de la vivienda, especialmente en ciudades como Barcelona y Madrid. Esto ha llevado a manifestaciones en todo el país debido al crecimiento del turismo y los costosos alquileres.
Según la Constitución, “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”. A continuación, se detallan los impuestos que se deben considerar al comprar o vender una propiedad en España.
Impuestos al Comprar una Vivienda
Comprar una vivienda en cualquier país de la Unión Europea (UE) es un proyecto engorroso y muy caro, generando un compromiso fiscal en el país de acogida. Actualmente, España es uno de los países que menos trabas pone a los compradores extranjeros a la hora de adquirir una vivienda.
Impuesto al Valor Agregado (IVA) e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
De acuerdo con el despacho español GM Tax Consultancy, en España hay que pagar un Impuesto al Valor Agregado (IVA) de 10% si la vivienda que se comprará es nueva o será trasmitida por primera vez. Si no es el caso, se paga un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que va de 6 a 10% dependiendo de la comunidad donde esté situado el inmueble.
ITPAJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados)
El ITPAJD es un impuesto indirecto que no varía en función de la capacidad económica del contribuyente, sino de los bienes o servicios que grava. Es un impuesto de carácter estatal, aunque las competencias para recaudarlo están cedidas a cada comunidad autónoma. El ITPAJD lo conforman tres impuestos distintos:
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- TPO (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas): Se aplica sobre cualquier transmisión de un bien o derecho, siempre y cuando sea una operación no sujeta a IVA. En el caso de viviendas de segunda mano, estarían gravadas por el TPO tanto si la venta la realiza una empresa como si se trata de una transacción entre particulares.
- AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): Grava la burocracia mercantil, además de cualquier escritura que pase a formar parte de una sesión notarial.
- OS (Impuesto sobre Operaciones Societarias): Se aplica a las transacciones mercantiles.
Cómo se autoliquida el ITPAJD
La mayoría de las empresas en España han de autoliquidar uno de los tres impuestos que conforman el ITPAJD (el impuesto sobre operaciones societarias) a través del modelo 600. En este caso, se trata de una autoliquidación porque es el propio contribuyente quien presenta la declaración, calcula el importe y paga el impuesto a la Administración (a diferencia de una liquidación, en la que sería el organismo el encargado de calcular el importe y exigir el pago).
Para abonar el importe, deberás acudir a una entidad bancaria que colabore con la Administración para depositar la cantidad especificada en el modelo 600. Es importante que, al autoliquidar el OS del ITPAJD, también presentes la documentación en la que aparezca detallada la operación societaria que está gravada, como por ejemplo el contrato original junto a una fotocopia.
Como las operaciones societarias no se bonifican de ninguna manera, no hay diferencias entre la cuota (el importe bruto a pagar) y la cuota resultante (la cantidad neta a abonar al pagar el impuesto, es decir, el resultado tras aplicar bonificaciones o ajustes), por lo que en la autoliquidación del modelo 600 ambas cifras son idénticas.
Sea cual sea la cantidad de operaciones societarias que se autoliquiden, es fundamental que especifiques el código de cada una:
- NSJ: Operaciones societarias que no están sujetas al ITPAJD
- OST: Cambio de sede
- OSS: Aportación social que no aumenta el capital
- OSR: Disminución del capital de la sociedad o disolución de la misma
- OSC: Constituir una sociedad
- OSA: Incremento del capital de una sociedad
- OSV: Cualquier otra operación societaria
Al autoliquidar el impuesto sobre OS del ITPAJD, también podrás declarar los otros dos impuestos que conforman este último: el TPO y el AJD. Si bien esos dos impuestos son mucho menos habituales para la mayoría de las empresas, es importante saber que también se declaran con el modelo 600.
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Otros Gastos Asociados
Hay que considerar que los gastos anteriores suponen un costo adicional de alrededor de 12% del costo del inmueble en ciudades como Frankfurt. En Berlín esos costos pueden alcanzar un 15% suplementario, lo mismo que en Madrid. Además, es esencial abrir una cuenta bancaria en el país donde se planea comprar una vivienda, ya que los límites a los pagos en líquido son muy rigurosos debido a las leyes europeas contra el lavado de dinero.
- Gastos Notariales
- Gastos de Registro
Impuestos al Vender una Vivienda
La venta de una vivienda es un proceso que puede tener implicaciones financieras considerables, no solo por el precio del inmueble, sino también por los impuestos que se deben pagar a la Hacienda. En muchos países, como España, uno de los impuestos más relevantes es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que se aplica sobre la ganancia patrimonial obtenida de la venta de la propiedad.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
En términos generales, existen diferentes escalas progresivas que se aplican a estas ganancias patrimoniales. Cada tramo de ganancia está sujeto a un tipo impositivo distinto, que puede ir desde un 19% hasta un 23%, dependiendo del monto total de la ganancia.
La cantidad exacta depende de la ganancia patrimonial obtenida. Por ejemplo, si compraste una vivienda por $150,000 y la vendes por $200,000, habiendo gastado $10,000 en mejoras, la ganancia patrimonial sería de $40,000.
Plusvalía Municipal
También conocido como plusvalía municipal, este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos urbanos experimentado desde la adquisición hasta la venta de la propiedad. Este impuesto es aplicado por los ayuntamientos, y su fórmula varía dependiendo de las regulaciones locales.
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Exenciones y Deducciones Aplicables
Existen diferentes exenciones y deducciones aplicables que pueden reducir significativamente la carga fiscal al vender una vivienda. En muchos países, las personas que venden su vivienda habitual y tienen más de 65 años pueden beneficiarse de una exención en el IRPF. Este beneficio está diseñado para ayudar a las personas mayores a mantener su situación financiera tras la venta de su hogar.
Otro punto importante en las exenciones fiscales es la reinversión del monto obtenido en la venta en la compra de una nueva vivienda habitual.
Venta de Vivienda por No Residentes
La venta de una vivienda por no residentes también está sujeta a impuestos, aunque con algunas diferencias respecto a los residentes. En términos generales, los no residentes están sujetos a una retención fiscal del 3% sobre el precio de venta de la propiedad. Esta retención es realizada directamente por el comprador, quien debe ingresarla en la Hacienda.
Al igual que los residentes, los no residentes también están sujetos al impuesto sobre la ganancia patrimonial. Por ejemplo, en algunos países, la tasa fija para residentes puede ser del 19%, mientras que para no residentes puede alcanzar el 24%.
Otros Factores a Considerar
Existen otros factores a tener en cuenta que pueden influir en el monto total de impuestos al vender una vivienda. Los gastos notariales y de registro son componentes que también deben ser considerados. Si se utiliza una agencia inmobiliaria para vender la propiedad, es común que se pague una comisión por sus servicios.
El proceso de venta de una vivienda también puede requerir diversos certificados y documentos adicionales.
Procedimiento de Comprobación de Valores
Según las normas autonómicas del ITPAJD, cada CC. AA. establece el porcentaje de impuesto sobre transmisiones patrimoniales que considera oportuno. Por ejemplo, el ITP en Castilla y León (8-10 %) es bastante más elevado que el de la Comunidad de Madrid (6 %).
Al tratarse de un cálculo porcentual, la cantidad a abonar dependerá del importe de la operación que está sujeta al impuesto. Sin embargo, la agencia tributaria correspondiente no siempre aceptará el valor que la empresa o contribuyente asigna a la transacción.
Hay que tener en cuenta que, en algunos casos, el comprador declara un valor demasiado bajo con el objetivo de pagar menos impuestos. Para evitar que esto suceda, la Administración (concretamente, la agencia tributaria de la comunidad autónoma donde haya tenido lugar la operación) pone en marcha un procedimiento de comprobación de valores para calcular el valor de referencia, es decir, el importe mínimo que considera justificable para la venta.
Si la cifra declarada por el contribuyente está por debajo de ese umbral, la Hacienda autonómica entiende que es improbable que haya tenido lugar la transacción inmobiliaria por un importe tan bajo.
Cuando se compra un inmueble, la persona que lo ha adquirido se encarga de autoliquidar el ITPAJD. Si los cálculos de la Administración estiman que el valor mínimo de ese inmueble está por encima del declarado, el contribuyente recibirá una notificación comunicándole que el valor que declaró es injustificadamente bajo. En este caso, no solo deberá abonar la diferencia en el cálculo del impuesto, sino también un porcentaje adicional a modo de recargo y una sanción.
Por supuesto, puede haberse producido algún error ante el que los contribuyentes pueden iniciar un proceso de alegación en el que deberá figurar el motivo por el que el valor declarado se sitúa por debajo del umbral establecido por la agencia tributaria autonómica.
Requisitos para Compradores Extranjeros
En caso de que seas extranjero y estés en la búsqueda de comprar una propiedad en México, es importante que conozcas cuáles son lo principales requerimientos legales, fiscales y migratorios, así como la documentación pertinente.
- El NIE (Número de Identificación de Extranjeros) es otorgado por el Ministerio del Interior.
- Es recomendable disponer de una cuenta bancaria en España.
- Las agencias inmobiliarias pueden asesorar sobre cada paso en la compra.
- Definir los requisitos para la futura casa (región, piso, jardín, estacionamiento, etc.).
Consideraciones Adicionales
The Association of International Property Professionals (AIPP) es una organización, con sede en Londres, que agrupa a agencias inmobiliarias de todo el mundo que tratan con compradores de propiedades en el extranjero y las ayuda a mejorar sus estándares de calidad.