Heredar una casa suena como una gran noticia. Pero también puede convertirse en un proceso complicado si no sabes qué hacer o qué trámites legales necesitas cubrir. No todo es miel sobre hojuelas, pues incluso, aunque una casa pasará a tus manos, en algunos casos, el heredero de una propiedad está obligado a pagar una cantidad de impuestos. En este blog te explicamos de forma clara qué sucede cuando heredas una propiedad, cuáles son los pasos clave y qué impuestos podrían aplicar.
Heredar una casa o recibir una pensión tras la muerte de un familiar normalmente significa una ‘montaña’ de trámites, que, además de ser tardados, conllevan responsabilidades fiscales, así como pagos de impuestos que a veces uno no sabe ni de dónde salen. Cuando una persona fallece y deja una propiedad como parte de su herencia, esa vivienda no pasa automáticamente a los herederos. La realidad es que cuando recibes una casa como herencia hay de dos: la conservas o la vendes y, dependiendo la decisión que tomes, tendrás responsabilidades sobre los pagos de impuestos, contratación de servicios legales y realización de trámites. La tramitación de herencias es un proceso burocrático para el que se exige una gran cantidad de información. Esta sucesión patrimonial se complica aún más cuando existen deudas, hipotecas o embargos sobre los bienes. En cualquier caso, el pago de impuestos por herencia es común en todos los casos.
Herencias Inmobiliarias en México
Impuestos al Heredar una Casa en México
En México, heredar bienes o dinero no genera el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR). Esto quiere decir que, si recibes dinero, propiedades, joyas o cualquier otro tipo de bien por herencia, no tendrás que pagar ISR por simplemente recibirlo. Así lo establece la Ley del Impuesto sobre la Renta (artículo 93), que exenta del ISR los ingresos que se reciban por herencia o legado. Peeero (y aquí viene el pero), aunque el ISR no te cobra, sí hay otros impuestos y trámites que pueden salir caros. Heredar una casa en México no paga ISR, pero sí el ISAI y gastos notariales.
Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI)
Aunque nadie te cobra ISR por heredar una casa, lo que sí te pueden cobrar es el Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI). No te asustes con el nombre, básicamente es un cobro que aplican algunos estados cuando alguien compra o hereda una propiedad. En algunos casos, el heredero de una propiedad está obligado a pagar una cantidad de impuestos. A diferencia de los bienes materiales (como artículos personales, vehículos, joyas), en el caso de inmuebles (terrenos, casas u oficinas) se genera un impuesto por adquirirlos. La adjudicación de estos debe constar ante un notario y el monto depende del valor de los mismos.
Cada estado tiene su propio criterio, pero el ISAI suele rondar entre el 2% y el 4.5% del valor de la casa. ¡Ouch! Y ahí no acaba: súmale, notario, escrituras y otros trámites, que pueden costar entre el 4% y el 7% del valor del inmueble. Al heredar una casa sí pagas el Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI), que va del 2% al 4.5% del valor del inmueble según el estado. A esto se suman gastos notariales, escrituras y otros trámites que pueden representar entre el 4% y 7% del valor. Así que si pensabas que la casa te salía gratis… bueno, no del todo.
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¿Cuándo sí aplica el ISR en México?
Si luego la vendes, el ISR aplica sobre la ganancia salvo exenciones. Venta de bienes heredados: Si heredas dinero, no hay problema, pero si vendes una propiedad, joyas o acciones, deberás pagar ISR sobre la ganancia obtenida. La ganancia es la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición (que suele ser el valor en el momento del fallecimiento del causante). Si decides vender la casa, ahora sí te toca pagar ISR. El fisco calcula la ganancia que obtienes con la venta y sobre eso te cobra impuestos. No hay una tasa fija del 25% o 35%, como algunos piensan, sino que el monto varía según el caso. ¿Quieres pagar menos? Hay formas de exentar el ISR si la casa fue tu residencia principal durante al menos cinco años y no has usado esta exención en los últimos tres años.
Rendimientos generados: Si heredas dinero y decides invertirlo, los intereses o rendimientos generados sí están sujetos a ISR. Por ejemplo, si heredas $500,000 y los colocas en un plazo fijo, el ISR se aplicará sobre los intereses obtenidos.
Trámites Indispensables para Heredar una Propiedad en México
No basta con decir “es mía” y ya. Debes hacer el papeleo oficial para que la casa quede a tu nombre. La adjudicación de estos debe constar ante un notario y el monto depende del valor de los mismos.
Para poder llevar a cabo este proceso, se inicia con la “aceptación de la herencia”, se nombra a un albacea. Si existe un testamento, este deberá mostrarse ante al notario junto con el acta de defunción. Se debe acudir con un notario para conocer si el inmueble se encuentra dentro del testamento. El trámite para heredar una casa se complica cuando no existe un testamento o acuerdo entre familias.
Los pasos clave son:
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- Ir con un notario público. Es quien se encarga de hacer todo el proceso legal.
- Reunir documentos: tu INE, el acta de defunción del fallecido, el testamento (si lo hay) y los papeles de la casa.
- Pagar los impuestos y derechos (ISAI y demás cargos).
- Registrar la propiedad en el Registro Público para que oficialmente sea tuya.
Tardado, sí. Costoso, también. ¿Evitable? No. Es recomendable revisar que no haya ningún endeudamiento en cuanto a los servicios como la luz, el agua, el predial o mantenimiento. Hacerlo por sí mismo será difícil, por no decir, prácticamente imposible. «No temas buscar asesoría, con frecuencia los testamentos incluyen condiciones o cláusulas para ser acreedores a la propiedad», sugiere el experto.
Un requisito necesario para vender una casa heredada es que se encuentre escriturada a tu nombre. Para ello requieres los siguientes documentos: Título de propiedad. Boleta predial. Documentación de la persona fallecida (Identificación oficial, CURP o RFC). Acreditación del proceso de sucesión.
Herencias Inmobiliarias en España
Impuestos al Heredar una Vivienda en España
Recibir una casa en herencia puede ser un preciado regalo o un dolor de cabeza. Todo depende de la situación económica en la que se encuentre el beneficiario, del parentesco que se tenga con el dueño de la propiedad y de la comunidad autónoma de España en la que resida quien deja la herencia. Y es que, en cada región, los impuestos por heredar una vivienda y sus bonificaciones pueden variar hasta sumar varios miles de euros. Si bien resulta complicado aportar cifras exactas, en este artículo repasamos algunas de las claves más importantes para contestar a la pregunta de “¿si heredo un piso cuánto tengo que pagar?”. Lo primero a tener en cuenta para poder saber cuánto se paga a Hacienda por heredar una casa en España, es comprender los impuestos asociados a esta transacción. La aceptación de una herencia en España conlleva el pago de dos impuestos principales.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
El Impuesto de Sucesiones es un impuesto por herencia que se abona antes de la recepción de los bienes y en un plazo de 6 meses a partir de la fecha de fallecimiento del causante (prorrogable). El ISD es un impuesto que grava la transmisión de bienes por herencia. Está regulado por las comunidades autónomas, lo que quiere decir que el importe a pagar varía dependiendo de cada región. La cantidad que debes pagar dependerá de varios factores, como el valor de la propiedad y tu relación con el fallecido. Sin embargo, existen algunas bonificaciones y reducciones que pueden aplicarse en determinadas circunstancias, como la bonificación por parentesco directo.
Lo primero que hay que tener en cuenta en este caso es que se abona en la comunidad autónoma de la persona fallecida. No se puede escoger dónde pagarlo. Aunque, como se trata de un impuesto transferido a las autonomías, ese porcentaje puede elevarse hasta el 99% en comunidades como Madrid o incluso hasta el 100%, en Cantabria. Pero el grado de parentesco y la zona no son los únicos factores determinantes de lo que se debe entregar a Hacienda. En ello también influyen: la edad de los herederos (los menores de 21 pagan menos), su situación patrimonial y, por supuesto, el valor de lo heredado.
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Solo mediante el pago del impuesto de sucesiones se puede acceder legalmente a los bienes heredades (p. ej., un inmueble o los fondos de la cuenta bancaria del fallecido). Los cálculos de este impuesto se realizan sobre el monto total de la masa patrimonial, aplicando las reducciones autonómicas y estatales correspondientes.
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal)
En el caso de heredar bienes inmuebles, debe liquidarse también el impuesto de plusvalía. Se trata de un impuesto de carácter municipal que grava la revalorización de la vivienda desde el momento de su compra hasta el momento de la herencia, tomando como referencia el valor catastral del inmueble. El porcentaje de la plusvalía municipal varía según el municipio. Se aplica sobre el valor catastral del terreno y el número de años que has sido propietario, variando generalmente de 3,5% al 3,8%. Este tributo lo tiene que pagar quien vende, o en el caso que nos importa aquí, quien hereda.
Para pagar la plusvalía hay que esperar a la firma de la escritura pública de aceptación de la herencia. A partir de este momento, los beneficiarios disponen de un plazo de 30 días para liquidar este impuesto en el Ayuntamiento en el que se encuentre el inmueble heredado. Al tratarse de un impuesto local, son los propios ayuntamientos los que deciden si aplicarlo o no. Además, solo grava las fincas urbanas, no las rústicas.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por venta
Al vender un piso heredado, lo primero y fundamental es conocer cuánto se paga a Hacienda por heredar una casa y qué impuestos son exactamente. Además, también hay que tener en cuenta para saber cómo se declara la venta de un piso heredado que, al realizar la venta, se genera una ganancia patrimonial que debe declararse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La ganancia patrimonial se calcula restando el valor de venta al valor de adquisición del inmueble, ajustado según la inflación.
Optimización Fiscal al Heredar en España
La posibilidad de saber cómo heredar una casa sin pagar impuestos es una cuestión que a menudo genera interés y preguntas. Sin embargo, es importante destacar que, en la mayoría de los casos, la herencia conlleva obligaciones fiscales. Una opción común para minimizar la carga fiscal es aprovechar las bonificaciones disponibles en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Algunas comunidades autónomas ofrecen reducciones significativas, especialmente en el caso de herederos directos, como hijos o cónyuges. Es fundamental asesorarse con un profesional especializado para conocer las condiciones específicas que aplican en cada situación y región y ver cómo heredar una casa sin pagar impuestos o con la menor carga impositiva posible.
Consideraciones Adicionales al Heredar una Vivienda
¿Qué sucede con una casa hipotecada?
Es posible que los beneficiarios de una herencia reciban una vivienda hipotecada. En estos casos, deberán asumir también la deuda sobre esta (el pago de la hipoteca). ¿Vas a heredar una casa hipotecada? Ten en cuenta lo siguiente: En ese caso debes cubrir la deuda de la casa que está por heredarse. Además, se procederá a un cambio en la titularidad del seguro de hogar obligatorio en la suscripción de este tipo de préstamos, subrogando todos los derechos y obligaciones al nuevo propietario.
Venta de una parte de una casa heredada
Partiendo del hecho de que se puede dividir una casa heredada entre varios propietarios, puede surgir la pregunta de “¿puedo vender mi parte de una casa heredada?”. Sí, es posible vender una parte de una casa heredada. En el caso de una herencia compartida entre varios herederos, cada uno tiene la opción de vender su parte. Primero, es necesario saber que se puede dividir una casa heredada y realizar dicha división, determinando la participación de cada heredero. Es importante destacar que, aunque puedo vender mi parte de una casa heredada, esta venta conlleva la obligación de liquidar los impuestos correspondientes.
Cambio de Titularidad y Registro
El cambio de titularidad de una vivienda por herencia es un paso crucial en el proceso sucesorio. El procedimiento de cambio de titularidad catastral por herencia suele comenzar con la aceptación de esta, que puede hacerse de forma notarial. Posteriormente, se debe realizar el pago de los impuestos correspondientes, como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El cambio de titularidad catastral por herencia se realiza ante el Catastro, actualizando la información sobre el propietario del inmueble. A continuación, se lleva a cabo el cambio registral, que implica modificar la inscripción en el Registro de la Propiedad.