En ocasiones las operaciones entre particulares no culminan bien, es decir, puede darse el caso de que el deudor no le pague al acreedor ante su insolvencia, y este último haga valer un incumplimiento de contrato vía judicial y derivado de esa acción exista la adjudicación de un inmueble a su favor. La adjudicación, como acto de autoridad judicial, se refiere al imperio para atribuir la propiedad a una persona, si legalmente procede. El juez transmite la propiedad de un bien en favor de un beneficiario, mediante la declaración judicial de adjudicación dentro de un procedimiento de ejecución.
La adjudicación como enajenación para efectos fiscales
En materia fiscal federal la adjudicación de un inmueble tiene la connotación de una enajenación, aun cuando se realice a favor del acreedor, en atención al artículo 14, fracción II del Código Fiscal de la Federación. De conformidad con el precepto transcrito, se está presente ante una enajenación de bienes en la cual el deudor es el enajenante y el acreedor el adquirente, pero, el deudor al incurrir en rebeldía -como suele suceder en este tipo de casos- lógicamente no va a cubrir el impuesto sobre la renta, si es que tiene que pagarse cantidad alguna.
Ahora bien, las expresiones "enajenación" y "contraprestación pactada" no se reducen sólo a la figura típica de la compraventa, porque en ellas se incluyen otras formas como la adjudicación administrativa o judicial realizadas por subasta, ya que por ese medio se transmite o confiere, a título oneroso, la propiedad de un bien a un particular, en el que el adquirente pagará un precio cierto por la operación relativa. Asimismo, las personas físicas que obtengan ingresos por la adquisición de bienes inmuebles por adjudicación judicial, para efectos del artículo 130, párrafo último de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), considerarán como ingreso la diferencia entre el precio de remate y el avalúo practicado en la fecha en que se haya fincado el remate.
Obligaciones del notario y determinación del impuesto
Por disposición del Artículo 126, tercer párrafo de la Ley del Impuesto sobre la Renta vigente, el notario tiene que retener el citado impuesto, incidiendo la carga impositiva entonces en el adquirente so pena de nunca obtener la escrituración respectiva. Bajo ese orden de ideas, tratándose de personas físicas el notario será el encargado de retener y enterar el ISR causado por la adquisición del inmueble, pero no respecto de empresas o individuos dedicados a actividades empresariales.
El siguiente criterio judicial sirve de apoyo a lo anterior:
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RENTA. LOS ARTÍCULOS 155 Y 157 DE LA LEY DEL IMPUESTO RELATIVO Y 202 DE SU REGLAMENTO, NO VIOLAN EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD TRIBUTARIA. Los ingresos gravables por adquisición de bienes se describen en el Capítulo V del Título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta, que contiene los artículos del 155 al 157, en los cuales se establece que tratándose de enajenación de bienes, ordinariamente, el adquirente no debe pagar dicho tributo, ya que se entiende que no hubo una modificación positiva en su patrimonio, sino una mera sustitución de riqueza, salvo que en la operación obtenga una ganancia surgida porque el valor del bien mediante avalúo sea superior en 10% a la contraprestación convenida.
Resumen de obligaciones e impuestos aplicables
Al adquirir un inmueble por adjudicación o enajenación, es fundamental considerar los distintos factores impositivos:
- ISR (Impuesto sobre la Renta): Se calcula sobre la diferencia entre el valor del avalúo y el precio de remate. La tasa puede variar, alcanzando hasta un 35% sobre la utilidad.
- IVA (Impuesto al Valor Agregado): La enajenación es un acto gravado a la tasa del 16%, salvo en los casos de suelo y construcciones destinadas a casa habitación.
- ISAI (Impuesto de Traslado de Dominio): Impuesto estatal aplicado sobre la transferencia de propiedad; su tasa varía según la entidad federativa.
Para calcular la carga fiscal con precisión, es vital considerar que el precio de adjudicación no es necesariamente el costo total que se termina pagando. Comprar un inmueble en un proceso judicial implica impuestos, gastos de escrituración y costes que deben ser calculados desde el inicio. Es imperativo solicitar una nota simple actualizada al Registro de la Propiedad para conocer el estado de cargas del inmueble, ya que las cargas anteriores al crédito ejecutado subsisten y el adjudicatario las asume.
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