Adjudicación se define como un acto jurídico donde se le atribuye una cosa a una persona a través de una subasta, licitación o partición hereditaria. Por definición, la adjudicación es el proceso legal mediante el cual un árbitro o juez revisa la evidencia y la argumentación, incluido el razonamiento legal establecido por las partes contrarias o litigantes. La adjudicación, como acto de autoridad judicial, se refiere al imperio para atribuir la propiedad a una persona, si legalmente procede.
Adjudicación en el Derecho de Sucesiones
Cuando nos referimos al campo del Derecho de sucesiones, para que la titularidad de los bienes se concrete y especifique, se hace necesario que se adjudique a cada uno de los herederos, la cosa o derecho que le corresponda. Tras la muerte de una persona, todos sus bienes se distribuirán y se adjudicarán entre los coherederos siempre que se anote en los próximos ciento ochenta días a la adjudicación. Este proceso tiene implicaciones contables directas en la valoración y registro de los activos heredados por cada beneficiario.
Adjudicación en la Administración Pública y Contratación
Desde la perspectiva de la Administración Pública, la adjudicación es un acto administrativo que consiste en la asignación de un contrato para la prestación de servicios o adquisición de bienes. Este acto administrativo oficializa la selección del proveedor cuya oferta se consideró más conveniente según los criterios previamente definidos. En ocasiones los contratos entre particulares no culminan bien, es decir, puede darse el caso de que el deudor no le pague al acreedor ante su insolvencia, lo que puede llevar a procesos de adjudicación judicial.
Procedimientos para la Adjudicación de Contratos Públicos
La contratación pública se rige por diversos procedimientos de adjudicación. Existen tres tipos principales de procedimientos:
| Tipo de Procedimiento | Descripción |
|---|---|
| Licitación pública | Esta adjudicación se realiza mediante concurso, donde la empresa licitante presenta sus propuestas en sobres cerrados, los cuales se abren públicamente para asegurar las mejores condiciones disponibles en cuanto al precio. Cualquier proveedor que cumpla los requisitos puede ofertar, siendo la norma general. |
| Licitación por invitación | Es el proceso mediante el cual la administración pública convoca a un mínimo de tres proveedores diferentes, que tengan capacidad de respuesta inmediata y que posean los recursos necesarios para participar en la prestación de servicios requeridos por la Administración. |
| Adjudicación directa (Trato Directo) | Es el proceso mediante el cual la Administración Pública adjudica a un proveedor la prestación de un servicio o bien sin necesidad de una licitación pública, es decir, no se informa ni se publican las bases del concurso. Es una modalidad excepcional sin licitación pública y, en pocas palabras, es un procedimiento que se realiza sin puesta en concurrencia y por ende sin que exista competencia. Esto se autoriza cuando, por las características del bien o servicio, solo exista un contratista o proveedor en el mercado capaz de enajenar el bien o prestar el servicio, o para los supuestos en que un contrato marco autorice que la adjudicación de contratos específicos se haga precisamente mediante adjudicación directa. |
| Compra Ágil | Este tipo de adjudicación aplica para montos menores a 100 UTM (Unidad Tributaria Mensual). |
Considerando que la licitación pública es el procedimiento de contratación que garantiza como regla general la obtención de las mejores condiciones de contratación, en seguimiento de la política general de contrataciones públicas. La buena práctica internacional autoriza la adjudicación directa del contrato siempre y cuando no existan bienes o servicios alternativos o sustitutos técnicamente razonables.
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Aspectos Clave de la Adjudicación en Contratación Pública
Una vez cerrada la etapa de evaluación técnica y económica, y emitido el informe de evaluación, el organismo comprador debe adjudicar dentro del plazo establecido en las bases. La autoridad máxima del organismo comprador -generalmente el jefe de servicio o autoridad facultada- es quien firma la resolución de adjudicación. Esta decisión debe fundamentarse en el informe de evaluación, que pondera criterios como precio, calidad, experiencia, cumplimiento tributario y plazos de entrega, según lo estipulado en las bases administrativas.
La resolución de adjudicación se publica obligatoriamente en la ficha de la licitación en el sistema de compras públicas. Además, se notifica electrónicamente al proveedor adjudicado a través de la plataforma, dando inicio al proceso de formalización del contrato. Es importante destacar que la adjudicación no constituye aún un contrato, pero sí habilita al proveedor para firmarlo.
Cualquier proveedor participante puede presentar una impugnación ante el organismo comprador si considera que hubo irregularidades. Si no queda conforme, puede recurrir a instancias especializadas para resolver controversias del sistema de compras públicas.
Inmuebles Adjudicados y Adjudicaciones Bancarias: Implicaciones Contables
Considerado como una opción más de compra para quienes buscan tener un patrimonio propio, los inmuebles adjudicados, o también llamados inmuebles de remate, representan una oportunidad de inversión que pueden ser accesibles para las personas que tengan un crédito o el efectivo para lograrlo. Desde una perspectiva contable, la adquisición o enajenación de estos bienes implica el registro de activos, pasivos, gastos y posibles ingresos, afectando directamente los estados financieros de las entidades involucradas, ya sean bancos, particulares o la administración pública.
Los inmuebles adjudicados proceden de diversas instituciones de financiamiento. Las adjudicaciones bancarias son operaciones financieras en las que un banco o entidad financiera subasta propiedades que han sido embargadas debido a impagos de los deudores. El proceso de adjudicación se inicia cuando el banco decide subastar un bien para recuperar la deuda. Estas ofrecen una oportunidad tanto para los bancos de recuperar el dinero adeudado como para interesados en adquirir propiedades a precios potencialmente inferiores al mercado.
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Comprar propiedades a través de adjudicaciones bancarias presenta una serie de beneficios significativos que pueden atraer a inversores y compradores en general. Uno de los principales atractivos es el potencial ahorro económico, ya que estas propiedades suelen venderse a un precio inferior al del mercado debido a la urgencia del banco por recuperar su inversión. El proceso de compra a través de adjudicaciones bancarias tiende a ser más directo en comparación con las transacciones tradicionales. Participar en adjudicaciones bancarias es una excelente oportunidad para adquirir propiedades a precios competitivos.
Tipos de Inmuebles Adjudicados
Existen principalmente dos tipos de bienes adjudicados:
- Por remate judicial: Es cuando un inmueble proviene de un juicio ejecutivo mercantil o especial hipotecario, en donde el bien inmueble que había adquirido el deudor o comprador es dado en remate para pagar al acreedor.
- Por adjudicación por herencia: Ya sea testamentaria o intestamentaria. La primera se refiere a aquella en la que el titular registral (propietario) otorgó testamento público. En tanto que la segunda es aquella en la que el titular registral no otorgó testamento. En ambos casos, puede llevarse a cabo vía judicial o vía notarial. Sin embargo, en este último caso, deben cumplirse ciertos requisitos que la misma ley establece, como que no haya conflicto entre los herederos y que no haya herederos menores de edad.
¿Qué es un Inmueble Adjudicado y su Proceso?
Un inmueble adjudicado es aquel que se encuentra (o ya estuvo) en proceso de adjudicación por el banco o institución a la que se adeuda para legalmente tomar posesión de ese bien inmueble y ponerlo a la venta a un precio menor. Regularmente, los inmuebles adjudicados provienen de la cartera de un banco, una sociedad financiera de objeto múltiple (SOFOM), institución de gobierno u ONAVI (organismo nacional de vivienda como el Infonavit o Fovissste) que se dejó de pagar durante meses o años.
Al llegar a esta situación, la entidad, que regularmente también fue facilitadora del capital de inversión, procede legalmente a una demanda judicial para tomar posesión del inmueble para adjudicárselo, y una vez cerrado este ciclo, incorporarlo al mercado a un costo menor. Puede que la institución ya haya terminado un proceso legal contra un moroso de un inmueble y que ya tenga posesión del mismo. No obstante, también hay instituciones o bancos que cuentan con una cartera de inmuebles adjudicados, pero que no tienen todavía la posesión. En esta última situación, el banco, bróker de adjudicación, institución o despacho jurídico pueden estimar cuánto tiempo tardará en liberarse el inmueble adjudicado, el costo total una vez liberado y los diversos procesos a lo largo de la adjudicación. En caso de no contar con la posesión de un inmueble adjudicado, se deben tomar ciertas medidas a lo largo del tiempo por si se busca ejercer una hipoteca o invertir desde ciertas etapas del proceso de adjudicación.
Adjudicación de Inmuebles a través del Infonavit
Los inmuebles adjudicados de la cartera de casas Infonavit son propiedades que han sido confiscadas por un tema de insolvencia en los adeudos o atrasos en los pagos, que también pueden sumar meses o años. Regularmente, estos inmuebles se adjudicaban a través de subastas o a través de un proceso dentro del mismo Infonavit, que cuenta con una base de datos de casas en proceso de adjudicación. Cabe destacar que estos inmuebles adjudicados regularmente requieren reparaciones y mejoras. Para adquirir un inmueble adjudicado del Infonavit hay que cotizar en el IMSS, cumplir con los requisitos de ingresos y contar con capacidad de pago.
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Advertencias y Riesgos al Adquirir un Inmueble Adjudicado
Comprar una casa o bien adjudicado o en remate bancario conlleva riesgos. Al convertirse en el propietario de un inmueble adjudicado se pueden heredar deudas o hipotecas pendientes relacionadas con el inmueble adjudicado, mismas que el propietario anterior no haya pagado. Por ello, es necesario realizar una investigación exhaustiva antes de comprar. Por el lado de las reparaciones y mejoras que necesiten los inmuebles adjudicados, se debe tener en cuenta que muy posiblemente se tengan que hacer gastos adicionales. Si la casa tiene deudas, el banco o acreedor podrían reclamar la propiedad, incluso después de la adjudicación del inmueble. En este caso es vital asegurarse de que la casa esté libre de cualquier deuda.
Los riesgos pueden incluir problemas legales, deudas pendientes, litigios y dificultades para obtener financiamiento. También existen gastos adicionales imprevistos y la necesidad de reparaciones debido al descuido o abandono. En los inmuebles adjudicados se pueden presentar daños y deterioro por falta de mantenimiento. Otro riesgo no menos importante sería la imposibilidad de verificar el inmueble, ya que en algunos casos no se permite antes de la compra, lo que dificulta evaluarlo.
Los inmuebles adjudicados por el gobierno no pueden ser vendidos por el adjudicatario original. Si compras de un adjudicatario (el que no pudo pagar el inmueble que ahora se está adjudicando) corres el riesgo de perder tu dinero e incluso ser desalojado. En el caso de los créditos hipotecarios, si un inmueble tiene litigio, no podrás usar un crédito hipotecario, por lo que se recomienda la asesoría de un notario o abogado especializado. Al adquirir una casa en remate, se invierte en el juicio, pero si el deudor, de último momento, salda su deuda con el acreedor recuperando su propiedad, los honorarios que pagas al abogado para litigar se pierden definitivamente.
Recomendaciones antes de Adjudicar un Inmueble
Antes de sumergirte en las adjudicaciones bancarias o de cualquier tipo de inmueble, es fundamental que realices una investigación exhaustiva y tomes precauciones:
- Asesoría Profesional: Busca asesoría profesional a través de un abogado o asesor financiero especializado en bienes raíces en temas de adjudicación de inmuebles para revisar la legalidad de la operación y así evitar fraudes y dolores de cabeza.
- Investigación Exhaustiva: Uno de los errores más graves que puedes cometer es no hacer una investigación exhaustiva sobre la propiedad. Esto incluye verificar su estado físico, la documentación legal y cualquier carga o deuda existente. Conocer las zonas en alza y aquellas que tienen un valor potencial te ayudará a tomar decisiones más informadas.
- Inspección Detallada: Realiza una inspección física a detalle para detectar daños, vicios ocultos en la vivienda, como fisuras, fugas en instalaciones hidráulicas, de electricidad y otras. Asegúrate de evaluar detenidamente las propiedades disponibles en subasta. Presta atención a aspectos como el estado físico del inmueble, su ubicación y los costos asociados a la rehabilitación.
- Verificación del Entorno: Verifica el inmueble adjudicado, así como la zona, los accesos, servicios y sobre todo, seguridad, que cuente con casetas, bardas perimetrales, vigilancia, etcétera.
- Análisis de Costos Totales: Checa los costos totales a la notaría (costo de escrituras, avalúos, procesos de desalojo, constancia de no adeudos de agua, predial, energía eléctrica, mantenimiento condominal (si aplica), entre otros. Es crucial que definas un presupuesto claro antes de participar en adjudicaciones. Esto incluye no solo el precio de la propiedad, sino también los costos de reforma y otros gastos asociados. Es esencial considerar que el precio final de una propiedad puede incluir gastos adicionales que a menudo son pasados por alto.
- Documentación en Orden: Antes de participar, asegúrate de tener toda tu documentación en orden.
- Plazos y Condiciones: En el proceso de adjudicación, cada oferta tiene plazos y condiciones específicas. No prestar atención a estos detalles puede resultar en la descalificación de tu oferta.
- Recibos Detallados: En caso de que te den un recibo a cuenta de un inmueble adjudicado, si los pagas a través de un enganche o un apartado, pide un recibo que detalle cualquier devolución o garantía.
Ejemplos y Asesoría
Si una persona con una hipoteca, por ejemplo, le debía 500,000 pesos a una entidad financiera, pero la casa está valuada en un millón de pesos, la institución la podría vender a 500,000 para recuperar el monto de esa deuda. Estos inmuebles adjudicados se consideran como una opción de inversión, como primera casa e incluso para revenderse.
En el mercado también existen despachos jurídicos que manejan estas carteras. Aunque hay cierto recelo al momento de comprar un inmueble adjudicado, lo ideal consiste en acercarse a la institución bancaria establecida y sólida para informarse de todos los procedimientos. Hay diversos bancos en México que cuentan con este tipo de carteras. Puedes contactar a la Condusef si tienes dudas en la adjudicación de un inmueble. Ellos cuentan con asesores para consultas sobre servicios financieros, remates o bienes adjudicados. La atención es al teléfono 01800999 80 80.
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