Este análisis se enfoca en el Artículo 114 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) en México, que regula los ingresos provenientes del arrendamiento de inmuebles.
Concepto de Ingresos por Arrendamiento
De acuerdo con el artículo 114 de la LISR, se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de inmuebles, los siguientes:
- Los provenientes de arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de inmuebles, en cualquier forma.
- Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables.
El ingreso se acumulará hasta que efectivamente se cobre, por lo que no existen ingresos en crédito. En los casos de sociedad conyugal o copropiedad, cada uno de los cónyuges o copropietarios, acumularán la parte del ingreso que les corresponda de acuerdo al contrato respectivo.
El artículo 18-A del RISR aclara que no se considerarán ingresos acumulables los depósitos recibidos por el arrendador, cuando éstos tengan como finalidad exclusiva de garantizar el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento y sean devueltos al finalizar el contrato. Cuando los depósitos se apliquen al cumplimiento de cualquier obligación derivada del contrato de arrendamiento, el monto aplicado será considerado como ingreso acumulable para el arrendador en el mes en que se apliquen.
Ingresos Exentos
De acuerdo con la fracción XVIII del artículo 93 de la Ley, se encuentran exentos los ingresos que provengan de contratos de arrendamiento prorrogados por disposición de Ley (rentas congeladas).
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Determinación de la Base Gravable y el Impuesto Anual
De acuerdo con los artículos 114, 115 y 150 a 152 de la Ley, la base gravable para quienes perciben ingresos por concepto de arrendamiento de bienes inmuebles, se determina restando a los ingresos acumulables las deducciones autorizadas.
Se entiende por ingresos acumulables el total de rentas percibidas durante el año de calendario y por deducciones autorizadas, las señaladas en el artículo 115 de la Ley y que son las siguientes:
- El impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos.
- Los pagos efectuados por el impuesto local sobre ingresos por arrendamiento de inmuebles (se refiere al impuesto cedular que en su caso se establezca en cada una de las entidades federativas o en el Distrito Federal, en los términos de los artículos 41 y 43 de la Ley del IVA).
- Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.
- Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación.
- Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que se deban cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados.
- El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
- Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones o mejoras (depreciación calculada en los términos del artículo 149 de la LISR).
Cuando el uso o goce temporal del inmueble de que se trate no se hubiese otorgado por todo el ejercicio, las deducciones a que se refieren los incisos a) a f) anteriores, se aplicarán únicamente cuando correspondan al período por el cual se otorgó el uso o goce temporal del inmueble o a los tres meses inmediatos anteriores a aquél en que se empiece a otorgar dicho uso o goce.
Cuando el contribuyente ocupe parte del inmueble del cual derive el ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o goce temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como tampoco el impuesto predial y los derechos de cooperación de obras públicas que correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada gratuitamente.
Las deducciones anteriores serán las únicas deducibles y tendrán que cumplir con los requisitos de los artículos 147 a 149 de la LISR.
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Para efectos del inciso d) anterior, se considera interés real el monto en que los intereses pagados excedan del ajuste anual por inflación, que se determinará conforme al procedimiento previsto en el artículo 134 de la LISR.
Por lo que hace a los intereses pagados en los años anteriores a aquél en que se inicie la explotación de los bienes dados en arrendamiento, éstos se podrán deducir con base en lo dispuesto por el cuarto párrafo de la fracción IX del artículo 147 de la Ley, procediendo como sigue:
- Se sumarán los intereses pagados de cada mes del ejercicio correspondientes a cada uno de los ejercicios improductivos restándoles el ajuste anual por inflación a que se refiere el artículo 44 de la LISR.
- La suma obtenida para cada ejercicio improductivo se actualizará con el factor de actualización correspondiente al período comprendido desde el último mes de la primera mitad del ejercicio de que se trate y hasta el último mes de la primera mitad del ejercicio en que empiecen a producir ingresos el bien o los bienes de que se trate.
- Los intereses actualizados para cada uno de los ejercicios, se sumarán y el resultado así obtenido se dividirá entre el número de años improductivos. El cociente que se obtenga se adicionará a los intereses a cargo en cada uno de los años productivos y el resultado así obtenido será el monto de intereses deducibles en el ejercicio de que se trate; en los años siguientes al primer año productivo, el cociente obtenido se actualizará desde el último mes de la primera mitad del ejercicio en que se empezó a tener ingresos hasta el último mes de la primera mitad del ejercicio en el que se deducen. Este procedimiento se hará hasta amortizar el total de dichos intereses.
El ajuste anual por inflación se determinará, multiplicando el saldo promedio anual de la deuda por el factor de ajuste correspondiente al período en el que se devengaron los intereses.
Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este Capítulo, en substitución de las deducciones a que este artículo se refiere.
Pagos Provisionales
Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo se obtengan por pagos que efectúen las personas morales, éstas deberán retener como pago provisional el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre el monto de los mismos, sin deducción alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes comprobante fiscal en el que conste el monto del impuesto retenido; dichas retenciones deberán enterarse, en su caso, conjuntamente con las señaladas en el artículo 96 de esta Ley.
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Las personas morales obligadas a efectuar la retención podrán optar por no proporcionar el comprobante fiscal a que se refiere el párrafo anterior, siempre que la persona física que haya otorgado el uso o goce temporal de bienes les expida un comprobante fiscal que cumpla con los requisitos a que se refieren los artículos 29 y 29-A del Código Fiscal de la Federación y en el comprobante se señale expresamente el monto del impuesto retenido. En este caso, las personas físicas que expidan el comprobante fiscal podrán considerarlo como comprobante de retención del impuesto y efectuar el acreditamiento del mismo en los términos de las disposiciones fiscales.
Tratándose de juicios de arrendamiento inmobiliario en los que se condene al arrendatario al pago de las rentas vencidas, la autoridad judicial requerirá al acreedor que compruebe haber emitido los comprobantes fiscales a que se refiere esta fracción.
Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo sean percibidos a través de operaciones de fideicomiso, será la institución fiduciaria quien lleve los libros, expida los comprobantes fiscales y efectúe los pagos provisionales.
La institución fiduciaria efectuará pagos provisionales por cuenta de aquél a quien corresponda el rendimiento en los términos del párrafo anterior, durante los meses de mayo, septiembre y enero del siguiente año, mediante declaración que presentará ante las oficinas autorizadas.