Es importante precisar que cuando nos referimos a transmisión del patrimonio, aludimos a la "cesión" de bienes o derechos y de obligaciones que hace una persona a otra, sin que medie alguna contraprestación, es decir, de manera gratuita y por voluntad del titular. ¿Sabes de qué se trata una cesión de derechos? ¿Es lo mismo que un contrato de compraventa? ¿Conoces los distintos tipos de cesiones de derechos? La cesión de derechos de activos de una persona física a una persona moral es una operación común en el entorno jurídico y patrimonial mexicano, con diversas implicaciones legales y fiscales. Este mecanismo permite estructurar operaciones que pueden ir desde la transferencia de bienes inmuebles hasta la reestructuración de negocios existentes.
Tipos de Cesión de Derechos y su Naturaleza
Ceder los derechos de una propiedad puede tener diversas vertientes. El derecho inmobiliario mexicano constituye una rama del derecho privado que regula las relaciones jurídicas vinculadas a bienes inmuebles. Abarca desde operaciones tradicionales como la compraventa, comodatos y el arrendamiento, hasta figuras más complejas como los fideicomisos, joint ventures, servidumbres y copropiedades.
Cesión de Derechos Fideicomisarios Inmobiliarios
En el entorno jurídico y patrimonial mexicano, la cesión de derechos fideicomisarios que tienen implicaciones inmobiliarias y el uso de fideicomisos representan herramientas clave para estructurar operaciones seguras, flexibles y eficientes en materia de bienes inmuebles. La cesión de derechos fideicomisarios en la rama inmobiliaria es un acto jurídico mediante el cual una persona o empresa, denominada cedente, transfiere a otra, el cesionario, los derechos adquiridos sobre los derechos fideicomisarios emitidos por cierta institución facultada para actuar como fiduciario y, de esta forma, de manera indirecta se adquiere la titularidad de ciertos derechos y obligaciones sobre un inmueble. Este mecanismo es común en contextos donde existen co-inversiones, es decir uno de los fideicomitentes aporta terreno, mientras que algún otro fideicomitente aporta construcciones u otro tipo de bienes o derechos que permitan llevar a cabo el desarrollo inmobiliario en cuestión.
Un fideicomiso es un contrato mediante el cual una persona física o moral, llamada fideicomitente, transmite ciertos bienes, derechos, o recursos a una institución fiduciaria (generalmente un banco autorizado) para que los administre, conserve o transmita a favor de un tercero, denominado fideicomisario, conforme a los fines y condiciones pactados en el propio contrato. Por otro lado, la cesión de derechos en fideicomiso o cesión de derechos fideicomisarios a través de un fideicomiso implica la transmisión de los derechos y obligaciones que ostenta el fideicomisario titular de dichos derechos fideicomisarios. En este esquema, el bien inmueble es aportado al patrimonio del fideicomiso y pertenece legalmente a una institución fiduciaria, y el cedente transfiere su calidad de beneficiario a un nuevo cesionario, quien pasa a ser el nuevo fideicomisario. Esta cesión requiere la aprobación del fiduciario y, en algunos casos según lo pactado en el contrato de fideicomiso del resto de los fideicomitentes o fideicomisarios, y debe ajustarse estrictamente a lo pactado en el contrato de fideicomiso.
La validez de un contrato de cesión de derechos inmobiliarios o de derechos fideicomisarios depende de su correcta formalización. Cuando el inmueble aún no está registrado a nombre del cedente, no se puede celebrar una escritura pública; en estos casos, se firma un contrato privado que puede elevarse a escritura una vez regularizado el título. En el caso de fideicomisos, contar con un modelo de cesión de derechos fideicomiso y revisar el contrato con especial cuidado ayuda a evitar contravenir cláusulas restrictivas, condiciones de reversión o disposiciones internas del fideicomiso.
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Toda vez que la cesión de derechos fideicomisarios implica la transmisión indirecta de derechos sobre cierto inmueble, podría no realizarse un debido proceso de due diligence, dado que la adquisición del inmueble no se realiza directamente como si ocurre en una compraventa, por ello resulta importante tener en consideración que es necesario confirmar la existencia de gravámenes sobre el inmueble, o bien, sobre los propios derechos fideicomisarios, revisar los términos y condiciones bajo los cuales la cesión de derechos fideicomisarios se entiende valida y agotar cualquier procedimiento de derechos de preferencia, así como revisar el alcance de los derechos y obligaciones para las partes pactados en el fideicomiso, ya que la adquisición de los derechos fideicomisarios significa una adhesión y aceptación al clausulado pactado en el fideicomiso.
Cesión de Derechos de Propiedad y Hipotecas
De manera usual, se lleva a cabo la cesión de derechos cuando se encuentra en proceso el pago de una hipoteca. Que el acreedor del bien inmueble te otorgue el monto de la deuda como un único pago y tú pagues la hipoteca con la institución financiera. Esto dependerá de igual manera de la institución financiera a la que te encuentres afiliado. Con lo que respecta al Infonavit, deberás contar con un ahorro en su Subcuenta de Vivienda, así como un puntaje de 1080 puntos. Lo mismo ocurre si solicitaste un crédito hipotecario mancomunado y se encuentran en un proceso de separación. Lamentablemente, son usuales los fraudes en este tipo de transacciones, así que intenta adquirir toda la información posible de aquella persona a la que harás la cesión de derechos inmobiliarios.
Distinción entre Cesión de Derechos y Enajenación (Compraventa)
La enajenación consiste en la transmisión lisa y llana que conocemos como compraventa, lo cual permite llevar a cabo la transmisión de derechos relativos al uso, goce, disfrute y posesión del inmueble. Este tipo de transmisiones implica que la titularidad sobre el bien inmueble recae de manera directa sobre el adquirente de dichos derechos, sin que exista una estructura intermedia.
La cesión de derechos de una acción es el acto mediante el cual el titular de una acción (accionista) transfiere sus derechos sobre dicha acción a otra persona, sin transferir la propiedad misma de la acción. La venta de una acción implica la transferencia del título de propiedad de la acción de un accionista a otro. En este caso, el vendedor (cedente) transfiere todos los derechos económicos, políticos y de propiedad sobre la acción al comprador (cesionario).
Caso Práctico: Transferencia de Activos de Persona Física a Sociedad Anónima (SA)
Tengo un actual clientes que es RIF y ya hizo el cambio a SA, por que sus ventas van en constante crecimiento y esta abriendo nuevas sucursales. No se como hacer para que la empresa comience a usar el activo que esta a nombre de la persona física, y que la SA comience con la depreciación, y las obligaciones que de ella emanen. Aun no se ha hecho la transición, y no se como hacerlo, se tiene que celebrar como un contrato o como se hace la transición. Mire le platico; lo que pasa es que son tres personas que constituyen la sociedad, y son las mismas tres la que empezaron con el negocio, al principio al negocio se le hizo un préstamo, para comprar el equipo que necesitaba y poder empezar la operación. Ese prestamos ya esta liquidado. Pero lo que quiere hacer una sesión de derechos, (fue lo que comento). por que según ya pertenece a la sociedad para no vender. Que tuvo que hacer la persona física para depreciar. A la persona física le ha costado todo, hacer el negocio. Ahora es necesario que se lo compren. Pero lo que quiere hacer una sesión de derechos, (fue lo que comento). por que según ya pertenece a la sociedad para no vender. (desconozco si sea viable). La otra; dice si vende el equipo, quiere repartirlo con los tres socios, la cantidad de la venta y con eso ellos aporten el efectivo a la SA.
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Para este tipo de escenarios, es fundamental entender la distinción entre una cesión de derechos sin contraprestación y una venta de activos, así como sus implicaciones fiscales y contables.
Implicaciones Fiscales de la Cesión y Venta de Activos
Desde una perspectiva fiscal, es esencial determinar si la cesión de derechos fideicomisarios constituye una enajenación. Las implicaciones fiscales varían dependiendo del tipo de operación realizada (cesión de derechos o venta de acciones), considerando las disposiciones aplicables de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) y el Código Fiscal de la Federación (CFF).
Cesión de Derechos sin Contraprestación (Donativos)
Es importante precisar que cuando nos referimos a transmisión del patrimonio, aludimos a la "cesión" de bienes o derechos y de obligaciones que hace una persona a otra, sin que medie alguna contraprestación, es decir, de manera gratuita y por voluntad del titular. Al no tratarse de una enajenación en sentido estricto, generalmente no se genera un ingreso acumulable para efectos de la LISR.
Los demás donativos, siempre que el valor total de los recibidos en un año de calendario no exceda de tres veces el SMG del área geográfica del contribuyente elevado al año. Se deberá cubrir como pago provisional, a cuenta del impuesto anual, el monto que resulte de aplicar la tasa de 20% sobre el ingreso percibido, sin deducción alguna. En las operaciones consignadas en escritura pública en las que el valor del bien de que se trate se determine mediante avalúo, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los 15 días siguientes a la fecha en que se firme la escritura o minuta. No obstante lo anterior, los frutos o beneficios que se obtengan, posteriores a la constitución del usufructo, estarán gravados o exentos de la Ley del ISR con dependencia de su naturaleza.
Venta de Activos y Acciones
Por otro lado, la venta de acciones genera obligaciones claras de acumulación de ingresos y retención de impuestos, lo que demanda un adecuado cálculo y aprovechamiento de beneficios fiscales, especialmente en operaciones internacionales. LISR: Artículo 18. CFF: Artículo 31. LISR: Artículo 22. Determinación de la ganancia en la venta de acciones. Artículo 126. Retención de ISR por la venta de acciones de personas físicas o residentes en el extranjero. Artículo 161. CFF: Artículo 14. Definición de enajenación para efectos fiscales. Artículo 18-A. Para los efectos del IVA, el artículo 8o.
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Derechos Reales Inmobiliarios
Para comprender la estructura legal de una cesión o de un fideicomiso, es necesario conocer la naturaleza de los derechos reales inmobiliarios. Un derecho real es una figura jurídica que otorga a su titular una facultad directa e inmediata sobre un bien inmueble. El Código Civil mexicano clasifica los derechos reales en función de su propósito. Los derechos de goce permiten utilizar y disfrutar del bien (como el usufructo, el uso, la habitación o la servidumbre). Los derechos de adquisición facultan al titular para adquirir un bien ya sea de forma lisa y llana o bajo ciertas condiciones que pudieran pactarse (reservas de dominio, condiciones suspensivas o resolutorias). Los derechos reales más frecuentes en operaciones inmobiliarias incluyen la cesión de derechos de propiedad, la propiedad, el usufructo, la servidumbre, el derecho de superficie (regulada en algunos estados de la Republica Mexicana) y la hipoteca. Cada uno de ellos requiere inscripción en el Registro Público para tener efectos legales frente a terceros.
Aplicaciones y Beneficios de las Cesiones de Derechos
La cesión de derechos y los fideicomisos inmobiliarios tienen múltiples aplicaciones prácticas, tanto en operaciones individuales como en estrategias corporativas. Estas figuras permiten estructurar operaciones sin necesidad de modificar a quien detenta el título de propiedad. En casos más sencillos, puede bastar con una carta de cesión de derechos simple, siempre validada por un notario o abogado, lo que pudiera llegar a agiliza trámites, protege activos y permite ejecutar decisiones de negocio con mayor flexibilidad. La constitución de fideicomisos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios es sin duda una alternativa sumamente útil que permite empatar temas de negocio con una estructura legal sólida. Los fideicomisos y la cesión de derechos fideicomisarios en la actualidad es una herramienta legal valiosa, versátil y eficaz para quienes buscan seguridad jurídica en la adquisición, transmisión o estructuración de bienes inmuebles en México.