La cesión de derechos es una de las figuras más confundidas del mercado inmobiliario mexicano, ya que implica la transmisión de los derechos que una persona tiene sobre un bien o una situación legal, no necesariamente la propiedad formal del inmueble. Es fundamental distinguir que, en la práctica, la cesión onerosa de derechos sobre inmuebles o parcelas puede ser interpretada por las autoridades fiscales como una enajenación, lo que desencadena obligaciones tributarias específicas.
Definición y naturaleza jurídica de la cesión
La cesión de derechos es un acto jurídico por el cual una persona, llamada cedente, transfiere a otra, llamada cesionario, los derechos que tiene sobre un bien. Es importante precisar que, cuando nos referimos a la transmisión del patrimonio, aludimos a la "cesión" de bienes o derechos y de obligaciones que hace una persona a otra. Sin embargo, para que esta tenga efectos frente a terceros y pueda inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, necesita formalizarse en escritura pública ante notario.
Existen diversas modalidades que responden a lógicas distintas:
- Cesión de derechos posesorios: Aplica cuando el cedente posee un inmueble pero no tiene escritura pública.
- Cesión de derechos hereditarios: Cuando una persona fallece y la sucesión está en proceso, los herederos pueden ceder sus derechos antes de que termine la adjudicación.
- Cesión sobre inmuebles en regularización: Suele aplicarse a terrenos no escriturados o predios ejidales en proceso de regularización.
Implicaciones en el Impuesto sobre la Renta (ISR)
Cuando la cesión es onerosa y el cedente obtiene una ganancia respecto al valor de adquisición original, el SAT considera la operación como una enajenación. En este contexto, las implicaciones fiscales varían dependiendo del tipo de operación realizada, considerando las disposiciones aplicables de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) y el Código Fiscal de la Federación (CFF).
Consideraciones clave para personas morales y físicas
Si una empresa recibe un bien inmueble mediante una cesión, surge la duda sobre si debe reconocerlo como ingreso. Según la normativa, si no es una aportación de un socio, debe registrarse como un ingreso. No obstante, al tratarse de una enajenación de bien, esta grava tanto para IETU (en su momento), IVA e ISR.
Lea también: Guía Fiscal para la Cesión de Derechos
Para efectos de la LISR, si una persona propietaria de un inmueble otorga a otra el derecho a cobrar rentas con el beneficio de que el adquirente le anticipe los pagos en una cantidad menor, la diferencia se considerará interés, debiendo acumularse conforme a lo estipulado en la ley.
Costos asociados a la cesión onerosa
Una cesión de derechos sobre un inmueble genera tres costos principales que deben contemplarse desde el inicio del proceso:
| Concepto | Descripción |
|---|---|
| ISAI | Impuesto local por adquisición de inmuebles (2% al 6.5% según el estado). |
| ISR por enajenación | Aplicable cuando el cedente obtiene ganancia sobre el valor original. |
| Costos notariales | Aranceles y derechos de registro (total entre 4% y 9% del valor total). |
Riesgos y recomendaciones
Comprar mediante cesión de derechos en lugar de una compraventa escriturada puede parecer una vía más rápida, pero conlleva riesgos significativos. El cedente puede no tener realmente los derechos que cede, la cesión privada no obliga al notario a verificar la cadena de titularidad y otros herederos pueden impugnar la operación. Se recomienda que, si el inmueble es escriturable, se exija una compraventa formal ante notario, dejando la cesión solo para casos donde la escrituración inmediata no es posible.
Lea también: Aspectos Contables de la Cesión
Lea también: Definición de Cesión de Derechos