Muchos sueñan con vivir de sus rentas para no tener que trabajar. Y algunos lo hacen, aunque con toda la comodidad de recibir íntegras las ganancias, lo que significa que evaden al fisco. Antes que nada, debes conocer qué tipo de contribuyente es un arrendador; es decir, el propietario del bien alquilado. Los contribuyentes que, adicionalmente, obtienen ingresos por actividades empresariales pueden optar por tributar en el Régimen de Incorporación Fiscal (RIF), siempre que sus ingresos por ambas actividades no superen los 2 millones de pesos anuales.
¿Quiénes Deben Registrarse y Pagar Impuestos por Arrendamiento?
Esto de registrarse en el SAT es obligatorio, pero, claro, la cosa cambia si eres una persona física o moral. Vamos a verlo de forma simple:
Si eres Dueño de un Departamento o Casa en Renta (Persona Física)
Si tienes un inmueble en renta (ya sea un departamento o una casa), tienes que registrarte ante el Servicio de Administración Tributaria y pagar ciertos impuestos, como el ISR (Impuesto sobre la Renta) y, a veces, también el IVA. Ojo: el arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación está exento de IVA, así que si rentas tu depa o casa para vivienda solo pagas ISR; el IVA del 16% aplica cuando rentas locales comerciales u oficinas. Así que, si piensas que rentar es solo contar billetes, ¡piénsalo dos veces! Hay que pagar impuestos.
Si Tienes una Empresa que Renta Oficinas o Locales Comerciales (Persona Moral)
Si eres una persona moral, las reglas son un poquito más complejas. Además de registrar tus ingresos, las empresas deben retener impuestos como ISR e IVA. Sí, aunque suene aburrido, si tienes oficinas o locales comerciales, también estás en la jugada.
Impuestos en el Régimen de Arrendamiento
Aquí es donde la cosa se pone interesante… y un poco confusa si no te explican bien. Vamos a poner ejemplos para que no te pierdas:
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Impuesto sobre la Renta (ISR)
Si eres persona física: Si rentas un depa por $12,000 al mes, tendrás que pagar ISR sobre esa cantidad. Las tablas para calcular el pago del ISR para personas físicas en el Régimen de Arrendamiento se publican cada inicio de año en la Resolución Miscelánea Fiscal, y se calculan para arrendadores con ingresos mensuales desde 644 pesos y de los 324,845 pesos en adelante.
Si eres persona moral: Las empresas, además de pagar impuestos como el ISR y el IVA, cuando rentan un inmueble a una persona física deben hacer una cosa llamada retención de impuestos al pagar la renta; conforme al artículo 1o.-A, fracción II de la Ley del IVA, la persona moral que usa el inmueble retiene parte del IVA al arrendador persona física. Es un rollo, pero si te organizas bien, no pasa nada.
Ejemplos de Cálculo de ISR
Ejemplo 1: Persona física rentando un departamento
Mariana tiene un departamento en renta por $12,000 mensuales. Vamos a ver cuánto tiene que pagar de impuestos, sin tanto show: ISR: Mariana tiene que pagar el ISR de $12,000, pero no es sobre todo el dinero. Si tiene $2,000 en gastos de mantenimiento y predial, solo pagará el ISR sobre los $10,000 restantes.
Ejemplo 2: Persona moral rentando un local comercial
Ahora imagina que tienes una empresa que renta un local para oficinas. Aquí las cosas cambian un poco, porque las empresas tienen que hacer muchas retenciones y declarar más cosas. ISR e IVA: Al igual que Mariana, la empresa debe pagar ISR y IVA, pero además debe retener estos impuestos de los ingresos que recibe. Y, claro, tiene que emitir su CFDI (factura electrónica), porque el SAT no perdona.
Obligaciones Fiscales del Arrendador
Para cumplir con las disposiciones fiscales, los arrendadores deben observar diversas obligaciones:
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Inscribirse en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC).
Entregar a sus clientes comprobantes fiscales. Para estos efectos los contribuyentes podrán expedir dichos comprobantes utilizando la herramienta electrónica de servicio de generación gratuita de factura electrónica que se encuentra en la página de Internet del Servicio de Administración Tributaria. Desde 2020, es requisito indispensable que el propietario del inmueble presente los comprobantes fiscales emitidos por concepto de renta cuando quiera llevar ante el juez a un inquilino moroso. Si las escrituras se encuentran a nombre de una persona física que está obteniendo un ingreso por el arrendamiento, el CFDI lo deberá expedir dicha persona física que aparece como titular en el contrato.
Presentar declaraciones bimestrales. A más tardar el día 17 del mes inmediato posterior a aquél al que corresponda el pago, en las que se determinará y pagará el impuesto.
Pagar el impuesto sobre la renta. Siempre que, además de cumplir con los requisitos establecidos, presenten en forma bimestral ante el Servicio de Administración Tributaria, en la declaración a que hace referencia el párrafo sexto del artículo 111 de la LISR, los datos de los ingresos obtenidos y las erogaciones realizadas, incluyendo las inversiones, así como la información de las operaciones con sus proveedores en el bimestre inmediato anterior.
Efectuar retenciones por concepto de salarios. Tratándose de las erogaciones por concepto de salarios, los contribuyentes deberán efectuar las retenciones en los términos del Capítulo I del Título IV de la LISR, conforme a las disposiciones previstas en la misma y en su Reglamento, y efectuar bimestralmente, los días 17 del mes inmediato posterior al término del bimestre, el entero por concepto del impuesto sobre la renta de sus trabajadores conjuntamente con la declaración bimestral que corresponda.
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Llevar la contabilidad, si optaste por deducciones.
Las autoridades fiscales podrán liberar de la obligación de pagar las erogaciones a través de los medios establecidos en el primer párrafo de esta fracción, cuando las mismas se efectúen en poblaciones o en zonas rurales que no cuenten con servicios financieros.
Deducciones para Reducir Impuestos en Arrendamiento
Si eres arrendador, tienes algunas opciones para reducir la cantidad que tienes que pagarle al SAT. Ojo, que si no haces bien las deducciones, podrías terminar pagando más de lo necesario.
Personas físicas: Pueden deducir gastos como el predial, el mantenimiento y los seguros del inmueble. Si tienes una casa o depa en renta, asegúrate de que esos recibos estén al día.
Personas morales: Las empresas pueden deducir costos de operación (como mantenimiento y limpieza), así como la depreciación del inmueble. Es como si el inmueble fuera perdiendo valor, ¡y eso juega a tu favor!
La ley fiscal hace una distinción significativa entre poner en alquiler una casa-habitación amueblada o sin muebles, la cual consiste en el cobro del IVA.
Facturación Correcta al Rentar un Inmueble (CFDI)
Aquí está el truco para no meter la pata: Si rentas un inmueble, tienes que emitir un CFDI (factura electrónica) y, en el caso de las personas físicas, deberás incluir la cuenta predial. Si no lo haces, el SAT puede empezar a hacer preguntas incómodas.
Si eres persona física: Es obligatorio que pongas la cuenta predial en tu factura. Sin excusas. Si las escrituras se encuentran a nombre de una persona física que está obteniendo un ingreso por el arrendamiento, el CFDI lo deberá expedir dicha persona física que aparece como titular en el contrato.
Si eres persona moral: Cuando rentas un inmueble a una persona física, además de emitir la factura debes hacer las retenciones del ISR y el IVA sobre el pago de la renta y enterarlas en tus declaraciones, conforme al artículo 1o.-A, fracción II de la Ley del IVA. Si no lo haces, la factura será más que inútil.
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Consecuencias de No Cumplir con las Obligaciones Fiscales
Si te haces el chistoso y no pagas los impuestos o no registras tus ingresos, el SAT te va a salir con que “¡lo que pasó, pasó!”… pero no es así. Podrían pedirte pagos retroactivos, multas y recargos. Mejor no te arriesgues. Si te pillan con ingresos no declarados, prepárate para la fiesta. Te exigirán todo lo que debes y te pondrán sanciones. Así que mejor cumple con lo que te toca, que nadie quiere una fiesta con el SAT.
Y es que la omisión en las declaraciones de ingresos implica contravenir los principios recaudatorios del SAT. Recuerda que un contrato de arrendamiento puede carecer de validez legal si únicamente se trata de un documento con redacción formal, pero al que le falta el debido registro.
Preguntas Frecuentes sobre el Régimen de Arrendamiento
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Si soy persona física, ¿puedo rentar un inmueble sin darme de alta en el SAT?
No, no puedes. Si eres persona física y rentas un inmueble, debes darte de alta en el SAT, aunque lo hagas de forma esporádica u ocasional. No hay de otra: el arrendamiento es una actividad que el SAT considera generadora de ingresos, así que el registro es obligatorio desde el primer peso que recibas por la renta.
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Si soy empresa, ¿qué debo considerar al rentar una oficina?
Si eres empresa y rentas una oficina, no solo debes pagar ISR e IVA, sino también retener los impuestos correspondientes a tus arrendatarios y hacer los pagos en tiempo y forma ante el SAT. Y no olvides el contrato: es súper importante para respaldar la operación y cumplir con tus obligaciones fiscales sin sustos.
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¿Puedo deducir las mejoras o remodelaciones de un inmueble que rento?
Sí, pero solo si las mejoras son necesarias para el uso del inmueble. Si remodelas para ponerle más glamur, lo siento: eso no se deduce. Únicamente cuando las mejoras sirven para mantener o mejorar el inmueble puedes deducirlas. La clave está en que sean necesarias y no un gasto puramente estético o de lujo personal.
Puntos de Contacto y Oficinas del SAT en la Ciudad de México
Aunque muchas declaraciones se realizan de forma electrónica, los contribuyentes pueden necesitar asistencia o realizar trámites presenciales. A continuación, se presenta un listado de puntos de contacto y oficinas del Servicio de Administración Tributaria (SAT) en la Ciudad de México. Los horarios de atención son de lunes a viernes de 09:00 a 20:00 hrs, a menos que se indique lo contrario.
Av. Mariano Escobedo 174, Col. Anáhuac, Cp. 11320, Del.
Av De Las Granjas No. 972, Col. Santa Bárbara, Cp.
Eje Central Lázaro Cárdenas No. 80, Col. Nueva Vallejo, Cp. 07750, Del.
Calle Cerrada Francisco Moreno No. 38, Col. Gustavo A Madero, Cp. 07050, Del.
Avenida 535 No. 3939, Col. San Juan De Aragón 1era Sección, Cp. 07969, Del.
Avenida General Fuero y calle Las Huertas sin número, (Anexo Al Edif Delegacional), Col. Observatorio, Cp. 11860, Del.
Avenida Guerrero No. 61, Col. Guerrero, Cp. 06300, Del.
Calle Sur 65-A No. 3246, Col. Viaducto Piedad, Cp. 08200, Del.
Avenida San Borja No. 1215, Col. Narvarte, Cp. 03020, Del.
Avenida San Antonio No. 12, Col. Nonoalco, Cp. 03700, Del.
Calle Emiliano Zapata No. 244, Col. 10 De Mayo, Cp. 15290, Del.
Avenida Juan Crisostomo Bonilla No. 59, Col. Cabeza de Juárez, C.P. 09227, Del.
Circuito Interior Rio Churubusco No. 655, Col. U.H. Infonavit Iztacalco, Cp. 08900 Del.
Avenida 4 No. 58, Col. Unidad Habitacional Santa Cruz Meyehualco, Cp. 09290, Del.
Avenida Tlahuac No. 1745, Col. San Antonio, Cp. 09900, Del.
Avenida San Jeronimo No. 45, Col. Ciudad Universitaria, Cp. 04510, Del.
Rinconada Colonial S/N Esq. Av. Mexico 68, Col. Pedregal De Carrasco, Cp. 04700, Del.
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