Airbnb es una plataforma muy popular en la que puedes rentar un inmueble por algunos días, semanas o meses, para que la gente se pueda hospedar durante sus vacaciones. Desde su creación en 2008, Airbnb ha logrado importantes avances en el sector turístico. Gracias a su estrategia de reservas, hoy ocupa un lugar relevante en el sector de la hostelería. Airbnb te da la facilidad de poder rentar desde una habitación, departamento o una casa completa, esto es una buena oportunidad de negocio, ya sea para generar un dinero extra o incluso vivir de ello.
La comunidad en Airbnb es increíblemente diversa e incluye a millones de personas de todos los rincones del mundo. Las obligaciones tributarias varían según la situación de cada persona. Los ingresos que generas a través de Airbnb están sujetos al pago de impuestos, como el Impuesto sobre la Renta (ISR), el Impuesto al Valor Agregado (IVA) y el Impuesto sobre Hospedaje (ISH). Tan pronto como incluyas tu alojamiento en Airbnb como anfitrión y realices reservaciones, eres responsable de pagar impuestos, ya seas una persona física o moral.
Obligaciones Fiscales como Anfitrión de Airbnb en México
En México todas las personas físicas y morales deben pagar impuestos por los ingresos que generan. Este proceso es independiente a otros ingresos que tengas como salario, servicios profesionales, etc. Recuerda que el SAT debe estar informado sobre todas las actividades económicas que realices.
Debido al nuevo régimen fiscal, las plataformas digitales deberán: (i) recolectar los datos indicados por dicho régimen y verificar que tu RFC sea válido, (ii) incluir el IVA del 16% al cargo que te hacemos por el uso de la plataforma emitiendo la factura correspondiente, (iii) realizar retenciones del ISR e IVA que corresponda emitiendo mensualmente un certificado de retención, y (iv) transmitir mensualmente la información fiscal, bancaria, CURP y de tus transacciones que requiere la ley creada por dicho régimen. Airbnb comenzó a compartir tus datos y a retener impuestos a partir del 1 de octubre de 2020.
Actualización de Actividades Económicas ante el SAT
Es fundamental efectuar tu actualización fiscal de la siguiente manera:
Lea también: Entendiendo el Monto Total por Deducir: Conceptos clave y ejemplos.
- Ingresa al Portal: SAT Trámites.
- Elige la opción que dice Persona.
- Entra al apartado Trámites del RFC.
- En el menú Actualización del RFC da clic en la opción Presenta el aviso de actualización de actividades económicas y obligaciones fiscales como persona física.
- Da clic en iniciar e ingresa con tu RFC y contraseña.
- Llena los datos que te solicita y en la parte que dice Tipo de ingresos debes elegir la opción Empresarial y a continuación la que dice: Actividades empresariales con ingresos por la enajenación de bienes o la prestación de servicios a través de Internet, plataformas, aplicaciones informáticas y similares.
- Te redireccionará a un apartado para que elijas tu actividad económica, selecciona la que dice Plataformas tecnológicas. Persona física.
- A continuación busca la categoría Otros servicios relacionados con los servicios inmobiliarios y selecciona Prestación de servicios de hospedaje a través de internet, aplicaciones informáticas y similares.
- Si tienes registradas varias actividades económicas te pedirá que definas el porcentaje de ingresos que percibes por cada una de ellas.
- Llena todos los datos que te solicita el portal para poder finalizar.
- Imprime y guarda tu Acuse de movimientos de actualización de situación fiscal.
Registro del RFC en Airbnb y Retención de Impuestos
Este paso se realiza para que Airbnb pueda identificar tu régimen fiscal, ya sea como persona física o moral y pueda hacer la retención correspondiente de impuestos. Si no lo haces, la plataforma hará una retención del 20% de Impuesto sobre la Renta (ISR) y del 16% de Impuesto al Valor Agregado (IVA).
Como anfitrión de Airbnb debes cobrarle el 16% correspondientes al IVA a todos tus huéspedes y la plataforma se encargará de retener un porcentaje de tus ingresos mensuales para pagar al SAT. El IVA que pagas a tus proveedores por todos los gastos mencionados, y todos aquellos que consideres necesarios para tu actividad y sean deducibles, podrás disminuirlo del IVA que tú cobras a tus clientes. Las autoridades fiscales mexicanas (SAT) exigen a las plataformas digitales como Airbnb que retengan el impuesto sobre la renta como pago anticipado de impuestos.
Las retenciones de ISR e IVA se aplican de la siguiente manera:
| Actividad | ISR | IVA |
|---|---|---|
| Servicios de alojamiento | 4% | 8% |
| Servicios de aventuras y experiencias | 1% | 8% |
Es importante que te asegures de que el RFC registrado en tu perfil esté correcto y corresponda a la persona que está obteniendo el ingreso y que está emitiendo las facturas por los servicios, puesto que la retención se atribuye a ese RFC.
Opciones de Pagos: Provisionales vs. Definitivos
Si tus ingresos anuales por rentas no superan los $300,000 pesos al año, podrías considerar este pago provisional como tu pago final. Si tus ingresos por plataformas digitales no superan los $300,000 pesos en el año, puedes optar por considerar que las retenciones de impuesto que Airbnb te efectúe queden como pagos definitivos. Para esta opción no puedes obtener ingresos distintos a salarios, RIF, intereses y los de plataformas digitales.
Lea también: Autos deducibles de impuestos: Guía completa
Con esta modalidad de pagos definitivos no tienes que presentar declaraciones mensuales ni anuales por los ingresos obtenidos a través de Airbnb. Si llegaras a obtener ingresos directamente de tus huéspedes o clientes, o sea, ingresos que no son obtenidos a través de Airbnb por los que, en consecuencia, no se te hubieran efectuado las retenciones, entonces deberás presentar una declaración mensual pagando el impuesto definitivo por esos ingresos obtenidos directamente de tus huéspedes o clientes. Esta es la única situación en que tendrías que presentar una declaración mensual bajo este esquema opcional de pagos definitivos. Este régimen te conviene sobre todo si no incurres en gastos que puedas deducir.
En caso de optar por pagos provisionales, las retenciones que te realizó Airbnb durante el año se consideran pagos provisionales y debes hacer tu declaración anual para que se calcule el ISR. Debe tenerse presente que, en caso de contar con más deducciones, puede resultar más conveniente el régimen ordinario.
Deducción de Gastos para Anfitriones de Airbnb
Deducir es una de 7 estrategias legales para pagar menos impuestos. Las deducciones solo aplican en pagos provisionales. Si estás en pago definitivo, no puedes deducir nada. Tu ISR es un 4% fijo y punto. Las deducciones son un beneficio exclusivo del esquema de pagos provisionales (Art. 113-A LISR). Solamente puedes deducir gastos cuando optes por considerar las retenciones que Airbnb te efectúa, como pago provisional. Esto es, si optas por considerar que esas retenciones se queden como pago definitivo de tu impuesto, entonces no puedes deducir gastos.
Requisitos para Deducir un Gasto
Para que el SAT te permita deducir un gasto, necesitas cumplir tres condiciones:
- CFDI válido (factura electrónica): Necesitas la factura electrónica del proveedor a tu nombre y con tu RFC. Sin CFDI, el gasto no existe para el SAT. Esto aplica para todo: limpieza, servicios, muebles, todo.
- Pago por medio electrónico: Transferencia bancaria, tarjeta de crédito o débito, cheque nominativo. Los pagos en efectivo no son deducibles (salvo excepciones muy específicas de hasta $2,000 MXN). Si le pagas al de la limpieza en efectivo, ese gasto no cuenta aunque tengas factura.
- "Estrictamente indispensable": El gasto debe ser necesario para generar tu ingreso de hospedaje. Si el SAT te audita, debes poder justificar que cada gasto es para el negocio.
Regla de oro: Sin factura + sin transferencia = no deducible. Aunque el gasto sea real y necesario, si no cumple los tres requisitos, no lo puedes deducir. Acostúmbrate a pedir factura y pagar con tarjeta o transferencia por todo lo del negocio.
Lea también: Definición y Aplicación Contable
Gastos Deducibles Comunes
Puedes deducir algunos gastos durante el mes que estén relacionados con tu actividad en la plataforma y deben ser relacionados con el servicio de hospedaje. Aquí va todo lo que puedes deducir como anfitrión de Airbnb (o Booking, Vrbo, etc.) en pagos provisionales. Estos gastos deben ser únicamente del inmueble que tienes en alquiler.
- Limpieza y lavandería
- Servicio de limpieza entre huéspedes.
- Lavandería de sábanas, toallas y blancos.
- Productos de limpieza (cloro, desinfectante, etc.).
- Servicio de limpieza profunda periódica.
- Ejemplo: le pagas $800 por limpieza después de cada huésped a una persona que te da factura y le transfieres por banco. Deducible.
- Mantenimiento y reparaciones
- Plomería, electricidad, cerrajería.
- Pintura y reparaciones menores.
- Fumigación y control de plagas.
- Reparación de electrodomésticos.
- Mantenimiento de áreas comunes (si aplica proporcionalmente).
- Ejemplo: te cobran $3,500 por reparar la regadera. Te dan factura y pagas con tarjeta. Deducible.
- Servicios (proporcional)
- Luz (CFE), Agua, Gas, Internet / WiFi, Televisión por cable o streaming (si lo ofreces al huésped).
- Ojo con la proporción: Si la propiedad es de uso mixto (a veces la usas tú, a veces la rentas), solo puedes deducir la proporción que corresponde al uso de hospedaje. Si la rentas 8 meses al año, puedes deducir 8/12 (67%) de los servicios. Tu contador te ayuda a calcular la proporción correcta.
- Seguro y cuota de condominio
- Seguro del inmueble (contra daños, responsabilidad civil).
- Seguro de contenido (muebles, electrónicos).
- Cuota de mantenimiento del condominio.
- La cuota de condominio necesita CFDI de la administración.
- Amenidades para huéspedes
- Café, té, agua embotellada.
- Artículos de higiene (jabón, shampoo, papel).
- Kit de bienvenida.
- Guías o mapas impresos.
- Siempre con factura. Si compras en el súper, pide factura con tu RFC al pagar.
- Comisiones de plataforma
- La comisión que Airbnb, Booking o Vrbo te cobra por cada reservación es deducible. Airbnb te da un CFDI por sus comisiones - descárgalo desde la sección fiscal de tu cuenta.
- Ejemplo: Airbnb te cobra 3% de comisión de host. Con $360,000 de ingreso bruto, eso son $10,800 deducibles.
- Software y herramientas digitales
- Software de gestión de propiedades (channel manager).
- Herramientas de precios dinámicos.
- MejorEstadía Plan Pro (con factura).
- Cerraduras inteligentes (servicio mensual).
- Honorarios de contador
- Lo que le pagas a tu contador por tus declaraciones mensuales, declaración anual, DIOT y asesoría fiscal es 100% deducible. Tu contador debe darte factura (y todos lo hacen).
- Ejemplo: Si pagas $2,000/mes de honorarios contables, son $24,000 al año deducibles.
- Publicidad y marketing
- Fotografía profesional de la propiedad.
- Diseño de logotipo o marca.
- Anuncios en redes sociales o Google.
- Tarjetas de presentación o material impreso.
- Ejemplo: Si pagas $4,000 por un fotógrafo profesional para tus fotos de Airbnb, es deducible (con factura y transferencia).
Gastos Iniciales y Depreciación
Si estás empezando tu Airbnb, probablemente estás gastando fuerte en amueblar y remodelar la propiedad. La buena noticia: todos estos gastos son deducibles en pagos provisionales.
- Muebles y equipamiento: se deprecian al 10% anual (Art. 34 Fr. VI LISR). Un sofá de $15,000, deduces $1,500 cada año durante 10 años. Un sofá de $20,000 = $2,000/año durante 10 años.
- Remodelación y mejoras: se suman al valor de la construcción y se deprecian al 5% anual (Art. 34 Fr. I LISR). Una remodelación de $200,000 = $10,000/año durante 20 años.
- Electrónicos y electrodomésticos: misma depreciación que muebles, 10% anual.
- Depreciación del inmueble: Si eres dueño de la propiedad, puedes deducir la depreciación de la construcción (no del terreno) al 5% anual (Art. 34 Fr. I LISR). Tu contador necesita el avalúo para separar terreno y construcción.
Aunque la deducción se distribuye en años, empieza desde el primer año. Y el IVA de esas compras sí se acredita completo en el mes de la compra.
Tip para anfitriones nuevos: Si estás por amueblar una propiedad nueva y vas a gastar fuerte en muebles y remodelación, considera empezar directamente en pagos provisionales. Así puedes deducir toda esa inversión inicial y acreditar el IVA. En pago definitivo, esa inversión sería dinero "invisible" para el SAT.
Acreditamiento de IVA
Además de deducir gastos para reducir tu ISR, hay otro beneficio: el acreditamiento de IVA (descontar el IVA que pagaste en tus gastos del negocio del IVA que tú le debes al SAT).
- Tú cobras IVA: en pagos provisionales, tu IVA es del 16% sobre todos tus ingresos.
- Tú pagas IVA: cuando compras algo con factura para tu negocio, esa factura incluye IVA (generalmente 16%).
- El IVA de tus compras se descuenta: el IVA que pagaste en tus gastos del negocio se resta del IVA que tú le debes al SAT. Si compraste $10,000 en muebles con factura, pagaste ~$1,600 de IVA que se acredita.
- Las retenciones de plataforma también cuentan: el 8% de IVA que Airbnb te retuvo se resta de tu IVA por pagar.
Para poder recuperar el IVA, la condición es que el gasto sea deducible.
Errores Comunes al Deducir Gastos
Estos son los errores que más cometen los anfitriones con sus deducciones. Si evitas estos, ya vas mejor que la mayoría:
- Pagar en efectivo: Es el error más común y más caro. Sin transferencia o tarjeta, no es deducible aunque tengas la factura. Paga todo por banco.
- No pedir factura: Sin CFDI el SAT no te lo acepta. Haz una regla: si es para la propiedad, pide factura siempre.
- Deducir gastos personales: La cena de tu cumpleaños no es un gasto del negocio, aunque la hayas pagado con la misma tarjeta. Tampoco la ropa, el gimnasio o las vacaciones familiares. Si el SAT te audita y encuentra gastos personales como deducciones, hay multas y recargos.
- Deducir en pago definitivo: Si estás en pago definitivo, no puedes deducir nada. Si tienes muchos gastos, evalúa si pagos provisionales te conviene más.
- Olvidar la proporción de uso mixto: Si la propiedad no se renta todo el año (porque a veces la usas tú), solo puedes deducir la proporción que corresponde al hospedaje. Si la rentas 9 de 12 meses, deduces el 75% de los servicios, no el 100%.
Declaración Anual de Impuestos
Todas las personas físicas deben presentar su declaración anual del ISR ante el SAT y debes presentarla antes del 30 de abril del siguiente año fiscal.
Si consideraste dichas retenciones como pagos provisionales, estás obligado a presentar tu declaración anual por estos ingresos. Al impuesto que resulte le podrás disminuir todas las retenciones de Impuesto sobre la Renta (ISR) que Airbnb te efectuó. Si las retenciones fueron menores al impuesto del año, deberás pagar la diferencia. Si las retenciones que te hicieron fueron mayores tendrás saldo a favor y si son menores, tendrás que pagar la diferencia ante el SAT.
Si además de obtener ingresos en Airbnb obtienes ingresos por salarios, honorarios, arrendamiento, intereses, dividendos o cualquier otro, entonces no fuiste elegible para la opción de pagos definitivos, por lo que debes presentar tu declaración anual considerando la totalidad de tus ingresos, incluyendo los generados a través de Airbnb. A los impuestos que resulten puedes disminuir las retenciones que ya hizo Airbnb en el año, así como deducir gastos personales como cualquier otra persona física.
En el caso de que tus ingresos totales provengan sólo de la plataforma Airbnb y hayas elegido que las retenciones que hizo Airbnb se consideren pago definitivo, no presentas declaración anual.