Los bienes raíces son una de las inversiones más seguras y rentables. Muchas personas deciden adquirir casas o departamentos en México para rentarlos y así generar ingresos adicionales o incluso vivir de las rentas. Sin embargo, pocos propietarios conocen los riesgos legales que pueden enfrentar si su inmueble se ve involucrado en un delito.
Uno de los más relevantes es la Ley Nacional de Extinción de Dominio, vigente desde 2019, que permite al Estado retirar la propiedad de un bien relacionado con actos ilícitos, incluso si su dueño no participó directamente en ellos. Por eso, si eres arrendador o inversionista, resulta esencial comprender sus alcances y las medidas preventivas para proteger tu patrimonio.
¿Qué es la Ley de Extinción de Dominio en México?
De acuerdo con la legislación, la Ley Nacional de Extinción de Dominio establece que una persona puede perder los derechos sobre un bien inmueble cuando se demuestra que este fue utilizado, adquirido o destinado a actividades ilícitas. Esto significa que, si un departamento o una casa en México está vinculada con algún delito, el Estado puede tomar posesión del inmueble sin compensación alguna para el propietario. El objetivo de esta norma es evitar que las ganancias o los bienes derivados de la delincuencia sigan beneficiando a los infractores. Sin embargo, su aplicación puede afectar a propietarios inocentes que rentan sus inmuebles sin saber que son utilizados para actividades ilícitas.
Los delitos que pueden detonar la aplicación de esta ley incluyen:
- Delincuencia organizada.
- Secuestro.
- Delitos en materia de hidrocarburos, petrolíferos y petroquímicos.
- Delitos contra la salud (narcotráfico).
- Trata de personas.
- Extorsión.
La extinción de dominio es un proceso judicial, mediante el cual el Estado reclama bienes de propiedad de personas que (i) los obtuvieron de forma ilícita o (ii) han sido usados directa o indirectamente en actividades ilícitas. El proceso de extinción de dominio es una acción distinta y autónoma a la acción penal, además de ser imprescriptible. Es decir, esta se puede iniciar con independencia del tiempo que haya trascurrido desde la ocurrencia de los hechos. La extinción de dominio puede recaer sobre cualquier tipo de bien, sea mueble o inmueble.
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¿Cuándo se puede aplicar la extinción de dominio?
Para que una autoridad pueda ejercer la acción de extinción de dominio, deben cumplirse varios elementos legales:
- Existencia de un hecho ilícito: debe comprobarse que ocurrió un delito previsto por la ley.
- Existencia de un bien de origen o destinación ilícita: el inmueble en cuestión debe estar vinculado al hecho, ya sea porque fue utilizado o adquirido con recursos ilegales.
- Nexo causal entre el delito y el bien: debe existir relación directa entre ambos elementos.
- Conocimiento del propietario: la ley evalúa si el dueño sabía o debió haber sabido que su propiedad estaba relacionada con un delito.
En otras palabras, la extinción de dominio no se aplica automáticamente, sino que requiere un procedimiento judicial. No obstante, el simple hecho de que tu casa en renta en México esté bajo investigación puede representar un proceso largo y costoso.
El Proceso de Extinción de Dominio
En el proceso de extinción de dominio intervienen dos partes: la Fiscalía General de la Nación y las personas afectadas. Las segundas son todas las personas que aleguen tener derechos sobre el bien, el cual haya sido presuntamente obtenido o haya sido destinado para cometer actividades ilícitas. Adicionalmente se encuentran los intervinientes del proceso los cuales se componen por la Procuraduría General de la Nación y el Ministerio de Justicia.
El proceso consta esencialmente de dos fases:
- La fase inicial, según la cual la Fiscalía se encarga de recoger todas las pruebas para demostrar que el origen o la destinación del bien o los bienes versan sobre actividades ilícitas. Una vez la Fiscalía tiene las pruebas presenta la demanda de extinción de dominio o si no encuentra fundamentos profiere la resolución de archivo y se acaba el proceso. Y en caso de presentar la demanda se notifica a la contraparte y se sigue con el curso del proceso.
- La fase de juzgamiento, la cual recae en manos del juez especializado de extinción de dominio quien toma la decisión final de si se extingue o no el bien de conformidad con las pruebas que aportaron tanto la Fiscalía como la defensa de cara al proceso.
Si bien la Ley establece, por un lado, la independencia del proceso especial de extinción de dominio del procedimiento penal, determina también que el hecho ilícito es uno de los elementos que condiciona la extinción de dominio. En caso de que se dicte sentencia que declare la extinción de dominio de los bienes, el juez a su vez podrá declarar la extinción de otros derechos, principales o accesorios sobre éstos, si se prueba que su titular conocía la causa que le dio origen a la Acción. En caso de garantías, su titular deberá demostrar la preexistencia del crédito garantizado, y en su caso, que se tomaron las medidas que la normatividad establece para el otorgamiento y destino del crédito, de lo contrario, el juez declarará extinta la garantía.
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Claves para Protegerse como Propietario
En caso de que el Estado decida iniciar un proceso de extinción de dominio sobre un bien, por regla general la única defensa válida para no perder la titularidad de este es demostrar que el mismo se adquirió con buena fe exenta de culpa, aunque en casos muy puntuales solo bastará demostrar la buena fe, según la C-327 de 2020. Así, junto con la buena fe, se debe probar que, al momento de adquisición del bien se realizaron todos los actos posibles, de acuerdo con el estado de la ciencia, para verificar que este no estaba inmerso en una causal de extinción de dominio. En su defecto, también se podría probar la buena fe exenta de culpa sí habiéndose realizado la debida diligencia hubiera sido imposible conocer que el bien estaba inmerso en una causal de extinción.
La ley sugiere varios elementos para comprobar la buena fe:
- Que adquiriste el inmueble legalmente.
- Que está inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
- Que pagas impuestos y contribuciones como predial y agua.
- Que tienes un contrato de arrendamiento legítimo, firmado antes del hecho ilícito.
- Que no tenías forma de saber que tu propiedad sería usada en delitos.
- Que, si llegaste a saberlo, avisaste a las autoridades oportunamente.
Contar con estos documentos puede marcar la diferencia entre perder o conservar tu patrimonio. La prevención es la mejor herramienta para los propietarios. Si tienes una casa o departamento en renta en México, es indispensable que te respaldes con contratos sólidos y asesoría profesional.
Recomendaciones para proteger tu inmueble
- Elabora un contrato de arrendamiento personalizado, redactado por un abogado. Evita formatos genéricos descargados de internet.
- Incluye cláusulas específicas que eximan tu responsabilidad en caso de que el inquilino incurra en actos ilícitos.
- Verifica antecedentes de tus inquilinos y fiadores: solicita comprobantes de ingresos, referencias laborales y personales.
- Paga tus impuestos puntualmente (predial, agua, ISR o IVA por arrendamiento).
- Registra el contrato de arrendamiento ante el Registro Público de la Propiedad.
- Notifica a las autoridades si detectas que tu inquilino realiza actividades sospechosas.
Si inviertes en casas o departamentos en México, asegúrate de contar con un historial transparente de propiedad.
¿Qué sucede con los bienes sujetos a extinción de dominio y el concepto de Enajenación?
Cuando un inmueble es declarado sujeto a extinción de dominio, pasa a ser administrado por el Estado mexicano a través de las autoridades competentes. Los recursos obtenidos de su venta o uso se destinan a programas sociales, políticas públicas o dependencias gubernamentales, según lo determine el Gabinete Social de la Presidencia de la República. Esto incluye la posibilidad de transferir los bienes recuperados a gobiernos estatales o municipales, o bien utilizarlos para fortalecer las instituciones encargadas de la seguridad y procuración de justicia.
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Los bienes se podrán dar en uso, depósito o comodato, cuando: (i) permitan a la administración pública obtener un beneficio mayor que el resultante de su venta anticipada, o no se considere procedente dicha enajenación en forma previa a la sentencia definitiva, y (ii) resulten idóneos para la prestación de un servicio público. La ley contempla que no se configurará el supuesto para que proceda la Acción, cuando se acredite que el titular estaba impedido para conocer el hecho ilícito relacionado con el bien, y en caso de haberse enterado del mismo, haber impedido o dado aviso oportuno a la autoridad.
Es importante diferenciar que la Extinción de Dominio es el proceso legal mediante el cual el Estado adquiere la titularidad de un bien debido a su vinculación con actividades ilícitas. Por otro lado, la Enajenación se refiere al acto de transferir la propiedad de un bien. En el contexto de la extinción de dominio, una vez que un bien ha sido incautado o declarado sujeto a este proceso, el Estado puede proceder a su enajenación, que puede manifestarse como una "venta anticipada" o cualquier otra forma de disposición o transferencia de la propiedad, para su posterior uso en beneficio público o para su venta.