Al analizar el artículo 93 de la Ley del Impuesto sobre la Renta vigente en su fracción XXVIII, nos encontramos con disposiciones muy concretas respecto a los efectos fiscales por la venta de un terreno de procedencia ejidal. El artículo establece:
Artículo 93. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos: XXVIII. Los que deriven de la enajenación de derechos parcelarios, de las parcelas sobre las que hubiera adoptado el dominio pleno o de los derechos comuneros, siempre y cuando sea la primera trasmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros y la misma se realice en los términos de la legislación de la materia.
Requisitos para la exención fiscal
La enajenación a que se refiere esta fracción deberá realizarse ante fedatario público, y el enajenante deberá acreditar que es titular de dichos derechos parcelarios o comuneros, así como su calidad de ejidatario o comunero mediante los certificados o los títulos correspondientes a que se refiere la Ley Agraria.
Es muy importante validar que sea la primera enajenación del inmueble o parcela, ya que, si no es la primera enajenación, el beneficio de la exención del pago del impuesto se perdería. A falta de evidencia de trasmisiones anteriores, la autoridad difícilmente podrá determinar si la exención del impuesto fue indebida; por lo anterior, es importante recomendar que el título sea revisado y valorado de tal manera que se tenga la certeza que no existe antecedente de trasmisiones anteriores.
Implicaciones legales y calidad del enajenante
En caso de no acreditar la calidad de ejidatario o comunero conforme a lo establecido, o que no se trate de la primera transmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros, el fedatario público calculará y enterará el impuesto en los términos de este Título. Este punto es de gran relevancia, ya que ser propietario del título de propiedad de la parcela ejidal no otorga la certeza jurídica plena de ser ejidatario o comunero que señala textualmente la ley.
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Existe la posibilidad de que un posesionario o avecindado sea propietario titular de una parcela; en efecto, al no acreditarme plenamente como ejidatario o comunero, no estaría en posibilidad de aplicar la exención del impuesto sobre la renta. La ley es muy clara: los sujetos beneficiados por la disposición legal son solamente los ejidatarios y comuneros.
Resumen de condiciones para la exención
- Debe ser la primera transmisión efectuada por el ejidatario o comunero.
- La operación debe realizarse ante fedatario público.
- El enajenante debe acreditar fehacientemente su calidad de ejidatario o comunero.
- El procedimiento debe cumplir estrictamente con lo dispuesto en la legislación agraria.
Por todo lo anterior, antes de solicitar la exención sugiero hacer un profundo análisis de la calidad ejidataria del enajenante y del predio, pues si se solicita un beneficio cuando no se cumplen las condiciones legales establecidas para ello, el pago del impuesto pudiera resultar gravoso y sorpresivo para el contribuyente.
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