La Enajenación de Bienes y sus Implicaciones Fiscales

En otras entradas hemos hablado de qué es un régimen ante el Servicio de Administración Tributaria, las obligaciones y derechos de algunos. En esta ocasión toca el turno a todas aquellas personas que se dedican a enajenar bienes y generan dinero a través de ello, pero antes de iniciar, responderemos algunas preguntas básicas.

¿Qué es la Enajenación?

De acuerdo a la RAE “la enajenación es pasar o transmitir a alguien el dominio de algo o algún otro derecho sobre ello”. Esta transmisión de dominio o derechos se logra a través de la compra-venta, la cesión o la donación.

El ejemplo más claro está en un inmueble; por ejemplo, si alguien decide vender su casa, se da un acto de enajenación. Pero esto sucede también cuando se dona un terreno, por ejemplo, a una organización sin fines de lucro.

Según el Artículo 14 del Código Fiscal de la Federación (CFF), se considera enajenación cualquier acto donde se transmita la propiedad de bienes. Esto incluye operaciones evidentes como ventas o permutas, pero también algunas menos conocidas, como donaciones o adjudicaciones legales. El concepto y los supuestos que se consideran enajenación están definidos en el artículo 14 del Código Fiscal de la Federación.

En pocas palabras, si un bien pasa de ser tuyo a otra persona por cualquier motivo, ya estás en el terreno de la enajenación. Las donaciones también son enajenación: Aunque regales algo sin recibir dinero, el SAT igual lo considera una transferencia y podría aplicar impuestos. La enajenación de bienes es cualquier acto en el que transfieres la propiedad de un bien a otra persona. El término enajenación de bienes es utilizado principalmente en el ámbito legal, siendo relevante para definir la relación jurídica entre un bien y una persona (o empresa) en un momento determinado.

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Tipos de Enajenación

La enajenación puede clasificarse en:

• Onerosa: Aquí hay dinero de por medio. Por ejemplo, la venta de una casa o un coche. Si vendes tu coche usado, eso es oneroso.
• Gratuita: Se hace sin recibir pago, como una donación. Esto también entra en la mira fiscal. Pero si lo regalas a un familiar, es gratuito, y sí, también puede tener implicaciones fiscales.

¿Qué son los Bienes?

Los bienes son todas las cosas que estén en el comercio y que puedan ser apropiadas. Quedan fuera todas las cosas que no puedan pertenecer a una sola persona y que legalmente no se pueden reducir a una propiedad particular.

Los bienes se dividen en muebles e inmuebles.

Bienes Muebles

Los bienes muebles son aquellos que por su naturaleza se pueden mover de un lugar a otro, por lo cual podemos pensar en objetos tangibles que tienen la posibilidad de irse de una fábrica a tu casa, a una empresa o donde sea. También se establece que son bienes muebles por determinación de la ley, las obligaciones y los derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles en virtud de acción personal.

De la misma razón, las acciones que cada socio tiene en las asociaciones o sociedades, aun cuando a éstas pertenezcan algunos bienes inmuebles. También son bienes muebles las embarcaciones de todo género; los materiales procedentes de la demolición de un edificio, y los que se hubieren acopiado para repararlo o para construir uno nuevo, serán muebles mientras no se hayan empleado en la fabricación. Los derechos de autor se consideran bienes muebles.

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Bienes Inmuebles

El artículo 759 del Código Civil Federal señala que los bienes inmuebles son todos los demás no considerados por la ley como inmuebles. Así que aquí nombramos lo que la ley señala puntualmente como bienes inmuebles:

• El suelo y las construcciones pegadas a él; las plantas y árboles que están plantados, así como sus frutos, hasta que no sean cosechados.
• Todo lo que está adherido a un inmueble de manera fija; las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados en edificios o heredados por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.
• Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente.
• Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca directa y exclusivamente, a la industria o explotación de la misma; los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la finca.
• Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario; los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir los líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella.
• Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados total o parcialmente al ramo de ganadería; así como las bestias de trabajo indispensables en el cultivo de la finca, mientras están destinadas a ese objeto.
• Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa; los derechos reales sobre inmuebles; finalmente, las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones radiotelegráficas fijas.

El Régimen de Enajenación de Bienes

De acuerdo al SAT, el régimen de enajenación de bienes es “aquel en el cual las Personas Físicas obtienen ingresos derivados de toda transmisión de propiedad de bienes ya sea a través de una venta o permuta”. Por otra parte, en lo que hace a las PERSONAS FÍSICAS, precisaremos que de acuerdo a la Ley del ISR, (artículo 119) se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación, antes mencionados.

Supuestos de Enajenación según el CFF

De acuerdo al Código Fiscal de la Federación, se consideran enajenación:

1. Toda transmisión de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado.
2. La aportación a una sociedad o asociación.
3. La adjudicación que es la declaración de propiedad hecha generalmente por la autoridad.
4. Aquellas realizadas a través del arrendamiento financiero, que es un contrato que otorga el uso o goce temporal de bienes que da derecho de ejercer la opción de compra.
5. Aquellas que se realicen a través de un fideicomiso, en el acto en el que el fideicomisario designado ceda sus derechos o dé instrucciones al fiduciario para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero.
6. Cuando se emitan certificados de participación por los bienes afectos al fideicomiso y se coloquen entre el gran público inversionista, no se considerarán enajenados dichos bienes al enajenarse esos certificados, salvo que estos les den a sus tenedores derechos de aprovechamiento directo de esos bienes, o se trate de acciones.
7. La transmisión de derechos realizada a través de factoraje financiero, el cual es un contrato mediante el cual se adquieren derechos de crédito.
8. La fusión de sociedades, la transmisión de la totalidad o parte de los activos, pasivos o capital, de una sociedad a otra u otras que se crean para ello. La que se realice mediante fusión o escisión de sociedades, excepto en los supuestos a que se refiere el artículo 14-B de este Código.
9. La cesión de derechos: habrá cesión de derechos cuando el acreedor transfiera a otro los que tenga contra su deudor.
10. Toda transmisión de dominio de un bien tangible o derecho a adquirirlo que se efectúe a través de la enajenación de títulos de crédito.

Cabe precisar que se entiende que se efectúan enajenaciones a plazo con pago diferido o en parcialidades, cuando se efectúen con clientes que sean público en general, se difiera más del 35% del precio para después del sexto mes y el plazo pactado exceda de doce meses.

¿Quién debe formar parte de este régimen?

La ley no estipula cuántos bienes inmuebles debes vender para ser parte de este régimen. Damos como ejemplo los bienes inmuebles porque es por el que más tributan las personas, pero es ideal para aquellos que lo hacen de forma esporádica.

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Por ejemplo, si tus abuelos te heredaron una serie de inmuebles y es tu decisión venderlos, sumarte a este régimen es importante para presentar tus deducciones correspondientes. También en el caso de que tengas que vender tu casa y un terreno, es importante que formes parte de este régimen.

Sin embargo, si tu trabajo es vender y comprar inmuebles, comprar terrenos, o hacer desarrollos inmobiliarios, en este caso, es necesario que el contribuyente esté obligado a reportar sus ingresos en el capítulo de actividades empresariales.

Implicaciones Fiscales

La enajenación de bienes no pasa desapercibida para el SAT. Impuestos como el ISR o el IVA pueden aplicarse dependiendo del tipo de operación.

Impuesto Sobre la Renta (ISR)

El ISR se paga si hubo ganancia en la transacción. Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, efectuarán pago de ISR por cada operación.

El artículo 120 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR), nos estipula el cálculo a estos contribuyentes, en primera instancia, se externa la obligación de presentar declaración anual por dichos ingresos.

Impuesto al Valor Agregado (IVA)

El IVA aplica en la mayoría de las ventas, aunque hay excepciones importantes, como la venta de casas habitación, que suele estar exenta de este impuesto, de acuerdo con el artículo 9 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado. Por último, acorde a lo previsto por el numeral 8 de la Ley del IVA, es objeto de la Ley la enajenación de bienes, conforme al artículo 14 de CFF, motivo por el que la enajenación de bienes inmuebles se deberá gravar a la tasa de 16%.

Obligaciones Fiscales en la Enajenación de Bienes

Declaraciones Provisionales

Las personas que venden un inmueble de manera esporádica, usualmente creen que con el pago de impuestos a la hora de vender su bien es suficiente y están cumpliendo con la ley; sin embargo, este pago se considera provisional (cada venta es una declaración provisional). Sin embargo, eso no los exime de cumplir con su declaración anual.

Se debe garantizar el interés fiscal. Deberá atenderse al artículo 203 del Reglamento de la Ley del ISR para estos efectos, precisando que es el Fedatario Público quien presente la garantía conjuntamente con el pago provisional del ISR.

Declaración Anual

De acuerdo a la Ley ISR, las obligaciones de las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, deberán calcular el impuesto anual sobre las ganancias, no el ingreso como comúnmente se realiza. Por lo tanto, las ventas a crédito se gravan, aunque no se hayan pagado por completo.

Para determinar el monto del impuesto a enterar en cada año de calendario, se dividirá el impuesto calculado conforme al procedimiento del capítulo de enajenación de bienes, entre el ingreso total de la enajenación y el cociente se multiplicará por los ingresos efectivamente recibidos en cada año de calendario.

Eso sí, no se consideran ingresos por aquellas herencias o la donación entre familiares en línea recta (hijos, nietos, abuelos).

Deducciones para el Régimen de Enajenación de Bienes

Para calcular la ganancia deberás comparar el precio de venta contra las deducciones. El precio de venta es muy simple, sería el valor en el que se vendió el inmueble, pero antes de cualquier cosa hablaremos de las deducciones.

Para este régimen hay diferentes deducciones que servirán para disminuir el pago de ISR. Al enajenar un bien puedes deducir varios gastos para reducir la base del impuesto.

Principales Deducciones

• Costo comprobado de adquisición: Es lo que te costó el bien originalmente, ajustado por inflación. El cual en caso de que el inmueble no sea viejo, aparece en tus escrituras y refleja el costo del terreno, así como el de la construcción. En caso de que en tu escritura no especifique cuánto vale el terreno y cuánto la construcción, la ley señala que se tomará en cuenta el 80% del valor del costo de adquisición como costo de construcción, mientras que el 20% restante se aplicará como costo del terreno. El mínimo deducible para bienes inmuebles es el 10% del valor de venta, según el artículo 121 de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
• Mejoras y ampliaciones: Si se realizaron construcciones, mejoras o ampliaciones a este bien inmueble pues estos también serán deducibles del ISR.
• Gastos notariales e impuestos: Lo que pagaste en escrituras y otros papeleos se deduce. También los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante.
• Avalúos y comisiones: Serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles. Otra deducción es la comisión de los agentes inmobiliarios, siempre y cuando se solicite la factura al agente.

Determinación de la Ganancia Acumulable

Al tener el precio de venta y las deducciones autorizadas, da como resultado una ganancia total. Con ella, ahora se tiene que dividir entre los años que transcurrieron desde la fecha de adquisición hasta la fecha de la venta del bien inmueble.

Al realizar esta operación nos da una ganancia acumulable, a la cual se aplicará la tarifa anualizada. La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo.

Exenciones en la Enajenación de Bienes

Venta de Casa Habitación

Puedes vender tu casa sin pagar ISR si has vivido en ella por más de cinco años y puedes comprobarlo ante el SAT. En ese caso, la operación puede quedar exenta del Impuesto Sobre la Renta. Por eso es clave conservar los documentos que demuestren que ese inmueble fue tu casa habitación durante ese periodo.

El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, señala como ingreso exento la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público.

Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV, Sección I, del Título IV, de esta Ley, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida.

Penalización y la Determinación Presuntiva del Precio

La más clara y visible consecuencia lo constituye el hecho de que el sujeto adquirente al momento de enajenar un bien inmueble adquirido a un valor inferior al precio de mercado, aplicará un costo de adquisición menor y en consecuencia obtendrá una utilidad superior en la venta de dicho inmueble con el impacto impositivo que ello implica.

Sin embargo, existe otro tipo de consecuencia, tanto para el adquirente como para el enajenante y que encuentra sustento en el Artículo 58-A, fracciones I y II del Código Fiscal de la Federación vigente.

Facultades de la Autoridad Fiscal según el Artículo 58-A del CFF

Artículo 58-A. Las autoridades fiscales podrán modificar la utilidad o la pérdida fiscal a que se refiere la Ley del Impuesto sobre la Renta, mediante la determinación presuntiva del precio en que los contribuyentes adquieran o enajenen bienes, así como el monto de la contraprestación en el caso de operaciones distintas de enajenación, cuando:

1. Las operaciones de que se trate se pacten a menos del precio de mercado o el costo de adquisición sea mayor que dicho precio.
2. La enajenación de los bienes se realice al costo o a menos del costo, salvo que el contribuyente compruebe que la enajenación se hizo al precio de mercado en la fecha de la operación, o que los bienes sufrieron demérito o existieron circunstancias que determinaron la necesidad de efectuar la enajenación en estas condiciones.

De conformidad con lo anterior, la Autoridad Fiscal tiene la facultad de modificar la utilidad o la pérdida fiscal a que se refiere la Ley del Impuesto sobre la Renta mediante la determinación presuntiva del precio en que los contribuyentes adquieran o enajenen bienes, específicamente:

• Cuando las operaciones de que se trate se pacten a menos del precio de mercado o el costo de adquisición sea mayor que dicho precio.
• Cuando la enajenación de los bienes se realice al costo o a menos del costo.

Asimismo, la fracción II del Artículo 58-A del Código Fiscal de la Federación señala una excepción y ésta la constituye cuando el contribuyente compruebe que la enajenación se hizo al precio del mercado en la fecha de la operación, o que los bienes sufrieron demérito o existieron circunstancias que determinaron la necesidad de efectuar la enajenación en esas condiciones.

Importancia de los Avalúos

Por lo anterior, y para efecto de salvaguarda jurídica de las partes, -enajenante y adquirente- es recomendable que procedan a la elaboración de un avalúo en términos del Artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, o en su defecto en términos de la Regla de Resolución Miscelánea 2.1.38. publicada en el Diario Oficial de la Federación el 23 de diciembre de 2015, -es muy diferente al elaborado en términos de la legislación local de cada Entidad Federativa- y dichos avalúos formen parte del apéndice de la escritura, a fin de que en caso de que las circunstancias lo requieran, estén en posibilidades de desvirtuar la hipótesis jurídica contenida en la fracción I del Artículo 58-A del Código Fiscal de la Federación, por una parte, y por la otra, el enajenante se ubique en la hipótesis de excepción contenida en la fracción II de ese mismo ordenamiento, en caso contrario, la autoridad en el ejercicio de sus atribuciones, puede válidamente modificar la utilidad o la pérdida fiscal en el caso del impuesto sobre la renta por enajenación de bienes y en el caso del impuesto sobre la renta por adquisición de bienes. Obviamente, para ejercer dichas atribuciones, la autoridad previamente, debe proceder al inicio de facultades de comprobación.

Precedente Jurisdiccional

Sirva de ilustración al citado razonamiento, el siguiente precedente jurisdiccional, que si bien es cierto, señala un precepto que estuvo vigente en 1998, prevalece su esencia en el actual ordinal 58-A del Código Fiscal de la Federación:

Época: Novena Época
Registro: 184280
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Tipo de Tesis: Aislada
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
Tomo XVII, Mayo de 2003
Materia(s): Administrativa
Tesis: VI.1o.A.140 A
Página: 1255

RENTA. LA MODIFICACIÓN DE LA UTILIDAD O PÉRDIDA FISCAL PREVISTA EN EL ARTÍCULO 64, FRACCIÓN II, DE LA LEY DEL IMPUESTO RELATIVO, VIGENTE EN 1998, DERIVA DE UNA PRESUNCIÓN LEGAL QUE REVIERTE LA CARGA PROBATORIA AL CONTRIBUYENTE, A FIN DE QUE ÉSTE DESVIRTÚE LA POSIBLE OMISIÓN DE INGRESOS.

El precepto citado establecía una presunción legal que, de actualizarse, facultaba a la autoridad hacendaria a modificar el resultado fiscal declarado por el contribuyente. A fin de ejercer esa atribución, la fiscalizadora debía investigar el precio de los actos jurídicos del causante para así determinar si existía o no un ingreso presunto que debiera ser valorado por ella, de ahí que la diferencia entre los precios indagados por la autoridad y los declarados por el contribuyente devenía en ingreso acumulable objeto del impuesto sobre la renta.

En ese contexto, se advierte que de un hecho conocido (enajenaciones efectuadas al costo o a menos del costo), se trata de averiguar la verdad de otro desconocido (la posible omisión de ingresos) y, en esa medida, es factible señalar que la presunción establecida por el legislador se configura de la siguiente manera: si los precios de enajenación del contribuyente fueron al costo o al menos del costo, inferiores a los empleados normalmente (hecho conocido), entonces el ingreso pactado posiblemente fue superior al declarado (hecho desconocido).

La consecuencia de esa presunción derivada de la ley, consiste en aumentar el monto del ingreso declarado por el causante (ingreso presunto), con el subsecuente incremento de la utilidad fiscal, o bien, la disminución de la pérdida fiscal declarada, según sea el caso, pero aquella consecuencia habrá de aplicarse sólo si el particular no comprueba la veracidad de los precios acordados en los actos jurídicos que haya celebrado, mediante la demostración de que el precio de mercado fue el que rigió en la enajenación, siendo éste al costo de venta o a uno inferior a dicho costo; que los bienes tenían algún defecto o demérito que volvía imposible venderlos a su precio normal; o que exponga hechos convincentes para justificar por qué realizó las enajenaciones al costo de los bienes o a menos de su costo (como es el caso de alimentos y bebidas que se pueden echar a perder y que por esa misma razón tienen que venderse rápidamente a bajo precio).

La referida presunción legal tiene el propósito de revertir la carga de la prueba al contribuyente, es decir, se desplaza la carga probatoria a la parte que niega la presunción (probando en contra del hecho desconocido), en tanto que quien se beneficia de la presunción sólo debe probar los extremos en que ésta se funde, o sea, el hecho conocido del cual deriva la presunción. De esta forma, la autoridad hacendaria únicamente habrá de acreditar que los precios de enajenación del contribuyente fueron al costo o a menos del costo, inferiores a los normalmente utilizados, y toca al gobernado comprobar cualquiera de las salvedades antes mencionadas.

PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA ADMINISTRATIVA DEL SEXTO CIRCUITO.
Revisión fiscal 25/2003. Administrador Local Jurídico de Puebla Sur y otras. 20 de marzo de 2003. Unanimidad de votos. Ponente: Francisco Javier Cárdenas Ramírez.

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