Si cuentas con una propiedad o terreno por enajenación de bienes inmuebles y estás considerando ponerla en venta, es fundamental que conozcas las obligaciones fiscales asociadas. Es importante saber que, al igual que existe un impuesto para comprar un inmueble (ISAI), también existe un impuesto a pagar al vender una casa o cualquier otro bien inmueble.
¿Qué es la Enajenación de un Bien Inmueble?
La enajenación de un bien inmueble ocurre cuando se otorga, transfiere o se cede el derecho de dominio de algo (como una propiedad o terreno) a otra persona. Este proceso puede llevarse a cabo mediante diversas modalidades, incluyendo:
- Venta
- Compra
- Renta
- Donación
De acuerdo con la Ley del ISR (artículo 119), se consideran ingresos por enajenación de bienes aquellos que derivan de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación. Además, se consideran enajenaciones las siguientes situaciones:
- El acto en el que el fideicomisario designado cede sus derechos o da instrucciones al fiduciario para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero.
- La que se realice mediante fusión o escisión de sociedades, excepto en los supuestos a que se refiere el artículo 14-B del Código Fiscal.
Cabe precisar que se entiende que se efectúan enajenaciones a plazo con pago diferido o en parcialidades cuando se realizan con clientes que son público en general, se difiere más del 35% del precio para después del sexto mes, y el plazo pactado excede de doce meses.
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) por Enajenación
Los ingresos procedentes de cualquier tipo de actividades económicas, incluyendo la enajenación de propiedades, generan un impuesto directo que se conoce como Impuesto Sobre la Renta (ISR). Aquella persona encargada de vender un inmueble tiene la obligación de pagar un porcentaje de este impuesto sobre la utilidad que recibe por la venta.
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Es importante destacar que el porcentaje a pagar por concepto de ISR por venta de inmuebles no es un monto fijo, sino variable. El monto exacto a pagar dependerá de cada persona y su situación particular. Además, es relevante saber que existen casos específicos en los que se puede exentar el ISR por la venta de casa habitación.
Proceso para el Cálculo del ISR por Venta de Inmuebles
Calcular el ISR por venta de inmuebles es un proceso que podría llegar a ser complicado, debido al número de factores que hay que tomar en consideración.
1. Determinación de la Utilidad Bruta
Para calcular la utilidad o ganancia bruta, se deberá restar del precio de venta el costo al que tú pagaste la vivienda. Con esto obtendrás la utilidad o ganancia bruta.
2. Deducción de Gastos
Una vez que tengas la utilidad bruta, deberás restar los gastos que se deriven del trámite de venta de tu casa. Estos gastos pueden incluir, por ejemplo, los honorarios y las facturas al notario, gastos por anunciar la vivienda o costos del avalúo practicado, siempre y cuando cuentes con documentos comprobatorios.
La ganancia obtenida de esta operación es un valor muy importante, ya que representa cuánto dinero ingresó el enajenante y es el monto al que se le aplicará el impuesto.
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Cálculo Específico para Solo Terreno
Para hacer el cálculo cuando se vende solo terreno, es necesario realizar primero el ajuste del precio del terreno. El siguiente paso sería calcular la ganancia. Una vez obtenida la ganancia anual del enajenante, se puede finalmente calcular el ISR por solo terreno que deberá pagar, para lo cual se necesitará consultar la tabla de tarifas del ISR.
Cálculo para Terreno y Construcción
Cuando una persona física enajena un inmueble que incluye tanto terreno como construcción, para determinar la ganancia objeto del Impuesto Sobre la Renta, puede descontar, del ingreso obtenido, el costo del terreno y el de la construcción. Es crucial que ambos costos estén actualizados.
Actualización de Costos
La actualización del costo del terreno se hace con base en una mecánica diferente a la que se sigue para actualizar las construcciones:
- La construcción, por ser un activo fijo, se actualiza desde el mes en que se adquirió y hasta el último mes de la primera mitad del periodo en el cual el bien haya sido utilizado.
- El terreno, con base en lo dispuesto por el artículo 19 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, se actualiza desde el mes en que se adquirió y hasta el mes inmediato anterior a aquel en el cual se hizo la enajenación.
No obstante, hay casos en los que es imposible saber cuál es el costo de adquisición de cada bien por separado, puesto que al adquirirlo, recibirlo en donación o por adjudicación judicial, simple y sencillamente se conoce el valor total sin detalle. Para estos escenarios, se precisa que cuando no se pueda efectuar esta separación, se considerará como costo del terreno el 20% del costo total.
Declaración y Obligaciones ante el SAT
Año con año, el SAT publica la fecha límite para declarar impuestos para personas físicas y morales. Normalmente, esta fecha se establece entre el 30 de abril y el 31 de marzo, según sea el caso.
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Una gran ventaja en la actualidad es que este trámite puede realizarse en línea, contando con un registro en la página oficial del Sistema de Administración Tributaria. Para hacer tu declaración, deberás tener a la mano tu Registro Federal de Contribuyente (RFC), así como los comprobantes y facturas de todos tus gastos e ingresos. El portal del SAT te recordará que debes realizar el pago a cuenta del impuesto anual y presentar tu declaración.
Consideraciones sobre el Impuesto al Valor Agregado (IVA)
Por último, acorde a lo previsto por el numeral 8 de la Ley del IVA, y conforme al artículo 14 del CFF, la enajenación de bienes es objeto de esta ley. Por tal motivo, la enajenación de bienes inmuebles se deberá gravar a la tasa del 16%.
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