Al comprar una vivienda o cualquier otro bien hay que pagar impuestos. El IVA en la vivienda nueva supone un coste importante a la hora de adquirirla. Y es que, tal y como ocurre en otros bienes y servicios, el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) también está presente en la compra de viviendas, aunque solo en las de obra nueva.
¿Qué es el IVA y cómo se aplica a las viviendas?
El IVA es el Impuesto sobre el Valor Añadido, un tributo indirecto que se aplica al consumo de bienes y servicios y a la compra de viviendas u otros bienes. Este impuesto se aplica sobre el valor añadido de los bienes y servicios en cada etapa de su producción y distribución, y lo paga el consumidor final, aunque las empresas actúan como intermediarias en su recaudación. El IVA es un impuesto de tipo regresivo, lo que significa que afecta por igual a todos los consumidores independientemente de su nivel de ingresos, aunque existen tipos reducidos y exenciones. Esto se aplica, por ejemplo, en el IVA de las viviendas, que tiene tipos reducidos para VPO.
El IVA en la compra de una vivienda es un tributo que se aplica exclusivamente a la adquisición de viviendas nuevas, es decir, aquellas que no han sido habitadas anteriormente. Para la Agencia Tributaria, las casas de obra nueva o de primera entrega en las que este tributo es obligatorio son aquellas “que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes.”
Tipos de IVA aplicables a la vivienda en España
El IVA se suma al precio de la vivienda y el porcentaje concreto dependerá del tipo de vivienda. Para Hacienda no es lo mismo una casa que compras al promotor libremente que una de protección oficial. El IVA general en España es del 21%, pero existen tipos reducidos para productos y servicios específicos. El tipo impositivo del IVA en las viviendas es del 10% en condiciones generales, pero se reduce al 4% si compras una vivienda de protección oficial.
Con carácter general, el IVA de una vivienda nueva es el 10% del valor escriturado de la propiedad. Este tipo impositivo no solo se aplica a la casa, también a las plazas de garaje (hasta dos por vivienda) y a los anexos situados en el edificio que se transmitan conjuntamente. El tipo se mantiene en el 10% para plazas de garaje y trasteros, pero sube al 21% en la compra de locales comerciales. Finalmente, es importante recalcar que el IVA para los locales comerciales es del 21%, al igual que para las plazas de garaje que excedan las dos unidades.
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El tipo impositivo es reducido para VPO y tiene tipos diferentes en Canarias, como muestra la siguiente tabla:
| Tipo de vivienda | Tipo impositivo | Observaciones |
|---|---|---|
| Vivienda nueva (general) | 10% IVA | Se aplica a la compra de viviendas nuevas que no hayan sido habitadas previamente en el resto de España. |
| Vivienda de Protección Oficial (VPO) | 4% IVA | Para viviendas de protección oficial, el tipo impositivo es reducido en la mayoría de las comunidades autónomas. |
| Vivienda nueva en Canarias | 7% IGIC | En las Islas Canarias, el IVA es sustituido por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), con un tipo del 7% para viviendas nuevas. Para importes que no excedan los 150.000€ en la compra de la primera vivienda habitual, se aplica un tipo reducido del 5%. |
| Vivienda nueva en Canarias (VPO) | 0% IGIC | Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) en Canarias están exentas del Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). |
| Vivienda nueva en Ceuta y Melilla | 0,5% IPSI | En Ceuta y Melilla, el Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación (IPSI) se aplica al 0,5% en viviendas de obra nueva, incluyendo VPO. |
| Vivienda de segunda mano | No se aplica IVA | Para las viviendas de segunda mano no se aplica IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). |
Cuándo y quién paga el IVA en la compra de una vivienda
El IVA se abona en el momento de comprar la casa, igual que cuando compras cualquier otra cosa. El IVA en la compra de una vivienda se paga en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa, es decir, se abona junto con el precio de la vivienda en el acto de formalización de la compra. El comprador debe asegurarse de que el IVA está incluido en la cantidad total que debe pagar por el inmueble. En algunas situaciones el IVA se puede diferir o fraccionar, pero generalmente se abona de una sola vez en el acto de la compra.
El IVA de la vivienda lo paga el comprador, que tiene la obligación de liquidarlo en el momento de la compraventa de una vivienda nueva. El plazo para pagar el IVA en la compra de una vivienda es de 30 días a partir de la escritura. Sin embargo, generalmente el IVA se paga de forma inmediata en el momento de la escritura. El pago del IVA al comprar una vivienda nueva se realiza en el momento de la escritura y entrega de las llaves. El comprador del inmueble debe abonar al promotor o vendedor el monto correspondiente al IVA de la vivienda. Por su parte, el vendedor tiene la obligación de ingresar el impuesto en la Hacienda Pública.
Si el promotor no desglosa el IVA en la factura, el comprador puede exigir una factura corregida o presentar una reclamación ante Hacienda, ya que es obligatorio que el promotor o constructor desglosen el IVA en la factura de compraventa. Si la operación no llega a formalizarse y se ha pagado un anticipo con IVA, el comprador puede solicitar la devolución del IVA abonado, siempre que se documente la cancelación y no se haya producido la entrega del inmueble.
El IVA y su impacto en la hipoteca
El IVA es un gasto añadido al precio de la vivienda, igual que el ITP y, por supuesto, tiene su impacto en la casa que te puedes comprar. Y es que el IVA no tiene por qué ir incluido en el precio anunciado. La segunda razón por la que el IVA tiene su incidencia en la casa que te puedes permitir tiene que ver con la hipoteca.
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El IVA se aplica sobre el precio de la vivienda nueva y afecta directamente a las hipotecas. Para que lo entiendas mejor, la mayoría de las entidades financieras te van a financiar el 80% del valor de compraventa o tasación de la vivienda sin incluir gastos e impuestos. El IVA influye en la cantidad a financiar mediante hipoteca, sumándose a la entrada y las comisiones. Generalmente, el banco no financia el IVA dentro del importe de la hipoteca. El comprador debe disponer del ahorro necesario para cubrirlo. Solo algunas entidades ofrecen hipotecas del 100% más gastos, pero son excepcionales y con condiciones más estrictas.
El IVA se calcula sobre el valor de compraventa y la hipoteca no tiene ninguna influencia en el IVA de la compra de una vivienda. El tipo de hipoteca no afecta al IVA a pagar y el porcentaje es siempre el mismo, ya sea una hipoteca fija, variable o mixta.
Marga Ruiz, especialista en análisis de riesgos hipotecarios, señala que el IVA en la compra de viviendas nuevas es un coste ineludible que se aplica al 10% sobre el precio escriturado, salvo para las viviendas de protección oficial, donde es del 4%. Se necesita tener ahorrado un 10% adicional al valor de compraventa de una vivienda nueva. Por ejemplo, en la compraventa de una vivienda de 165.000€ necesitas ahorrar 16.500€ para hacer frente al IVA. Este es uno de los principales costes iniciales de la hipoteca y se suma al importe de la entrada, la tasación y la comisión de apertura. Para hacer frente a todos estos gastos, se debe ahorrar al menos el 30% del valor de compraventa de una vivienda nueva.
Cálculo del IVA en la compra de una vivienda
El IVA en la compra de una vivienda se calcula como un porcentaje sobre el precio de compraventa del inmueble, como muestran los siguientes ejemplos para los dos tipos de IVA más comunes:
IVA al 10% (vivienda nueva estándar)
- Precio de la vivienda: 200.000€
- Cálculo del IVA: 200.000€ × 10% = 20.000€
- Total a pagar: 200.000€ (precio vivienda) + 20.000€ (IVA) = 220.000€
IVA al 4% (Vivienda de Protección Oficial - VPO)
- Precio de la vivienda: 150.000€
- Cálculo del IVA: 150.000€ × 4% = 6.000€
- Total a pagar: 150.000€ (precio vivienda) + 6.000€ (IVA) = 156.000€
Los factores que afectan al cálculo del IVA en la compra de la vivienda son el tipo de vivienda, el tipo impositivo aplicable (general o reducido) y la existencia de bonificaciones o exenciones para determinados colectivos. El valor de la vivienda no afecta al tipo impositivo del IVA, que es siempre el mismo. Sin embargo, como el IVA se aplica sobre el valor de compraventa, cuanto mayor sea este, mayor será el IVA a pagar. En el caso de una vivienda de protección oficial, el tipo del IVA es reducido.
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IVA en viviendas de segunda mano (ITP)
El IVA no influye en la compra de viviendas de segunda mano, ya que solo se aplica a la compra de viviendas nuevas. En las viviendas de segunda mano se paga el ITP en lugar del IVA. Para las viviendas de segunda mano no se aplica IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El pago del mal llamado ‘IVA de la vivienda de segunda mano’ lo realiza el comprador.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas varía según la ubicación del inmueble, ya que son las diferentes comunidades autónomas las encargadas de fijar el porcentaje sobre el valor de la propiedad que debe pagarse. El comprador del inmueble es el responsable de ingresar el ITP en la hacienda autonómica correspondiente. El tipo impositivo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) suele oscilar entre el 6 y 10% del valor de la vivienda. No obstante, y debido a su valor variable, conviene que antes de comprar una casa de segunda mano compruebes la cuantía del tributo en la comunidad autónoma en la que se encuentre.
Exenciones y beneficios fiscales relacionados con el IVA de las viviendas
No existen exenciones generales en el pago del IVA para la compra de una vivienda nueva, ya que es un impuesto obligatorio para este tipo de transacciones. Sin embargo, ciertas situaciones específicas pueden dar lugar a tipos reducidos, como en el caso de las viviendas de protección oficial (VPO). Para acceder a estas reducciones es necesario acreditar las características de la vivienda u otras circunstancias que justifiquen un tipo impositivo más bajo.
Se puede estar exento de IVA en la compra de una vivienda en las siguientes situaciones:
- Viviendas de segunda mano: no están sujetas a IVA, sino al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Transmisiones en determinados contextos legales: en algunos casos, como herencias o donaciones, no se aplica IVA sino otros impuestos específicos.
Para obtener una exención o reducción de IVA en las viviendas deben cumplirse las siguientes condiciones:
- Vivienda de Protección Oficial (VPO): estas viviendas tienen un tipo reducido del 4% en lugar del 10%.
- Adquirir una vivienda de segunda mano: estas operaciones están exentas de IVA y sujetas al ITP.
- Transmisiones en situaciones especiales: herencias o donaciones que no requieren IVA, pero sí tributan a través de otros impuestos como el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Existen beneficios fiscales relacionados con el IVA que fomentan la adquisición de viviendas asequibles y sostenibles, y apoyan a colectivos con necesidades especiales. Los beneficios fiscales en el IVA de las viviendas se aplican en las siguientes situaciones:
- Viviendas de Protección Oficial (VPO): reducción del IVA al 4%, en lugar del 10% aplicado a viviendas generales.
- Viviendas para colectivos específicos: algunas comunidades autónomas ofrecen bonificaciones fiscales adicionales para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.
- Alta eficiencia energética: aunque no es una exención directa del IVA, algunas viviendas con calificación energética A o B pueden beneficiarse de ayudas complementarias o incentivos fiscales.
Documentos necesarios para calcular el IVA de una vivienda
Para calcular el IVA de una vivienda se necesitan los siguientes documentos:
- Escritura pública de compraventa: documento que especifica el precio de la vivienda y sirve como base para calcular el IVA.
- Nota simple del Registro de la Propiedad: acredita las características de la vivienda y confirma que es una vivienda nueva.
- Certificado de Vivienda de Protección Oficial (VPO): en caso de que la vivienda esté calificada como VPO por la Ley 18/2007, del Derecho a la Vivienda, este documento permite aplicar un tipo reducido del IVA del 4%.
- Contrato de compraventa: detalla las condiciones de la transacción y el precio acordado, que debe coincidir con la escritura pública.
- Factura del promotor o constructor: indica el importe total con el IVA desglosado, obligatorio para viviendas nuevas.
Otros costes asociados a la compra de vivienda nueva
Conviene recordar que, junto al Impuesto sobre el Valor Añadido, existen otros gastos asociados a la compra de una vivienda nueva:
- Gastos de registro: se derivan de la inscripción de la compraventa de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Su coste está fijado legalmente y depende del precio de la compraventa.
- Gastos de notaría: corresponden al acto en el que el notario da fe de la operación de compraventa.
- Gastos de gestoría: no son obligatorios, pero sí muy frecuentes. Lo más habitual es que sea un gestor profesional quien se encargue de los trámites administrativos durante un proceso de compraventa.
El IVA en los créditos hipotecarios en México
En México, la mayoría de los compradores utilizan un crédito hipotecario, ya sea otorgado por un banco, el Infonavit, el Fovissste u otra institución financiera. La regla general en México es que los servicios financieros generan IVA. No obstante, la legislación mexicana contempla un beneficio fiscal para los intereses generados por este tipo de financiamientos, siempre que dicho préstamo esté destinado a casa habitación y cumpla con ciertos requisitos.
Los intereses generados por financiamientos destinados a la adquisición de casa habitación se encuentran exentos del pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA). Esto tiene como finalidad facilitar el acceso a la vivienda y evitar que las personas físicas soporten una carga tributaria adicional al contratar créditos hipotecarios o financiamientos relacionados con su hogar. La exención del IVA en créditos hipotecarios es un apoyo importante para que las personas físicas puedan acceder a una vivienda sin encarecer el financiamiento.
El artículo 15, fracción X de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA) establece que no se pagará IVA por los intereses derivados de créditos hipotecarios, siempre que dichos financiamientos sean otorgados para la adquisición, construcción, ampliación o mejora de casa habitación. Por otra parte, el numeral 37 del Reglamento de la LIVA complementa esta disposición al señalar que la exención será aplicable únicamente cuando el financiamiento esté destinado directamente a casa habitación y exista documentación que compruebe el uso y destino del crédito. Es importante mencionar que esta exención solo aplica respecto de los intereses generados por el financiamiento.
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