En las compraventas y otras enajenaciones inmobiliarias, existen impuestos y otras contribuciones que debe cubrir la parte vendedora, y otras que cubre la parte adquirente; así mismo, algunas tienen carácter Federal, otras Estatal y otras Municipal. Una primera idea importante que debemos entender es que, en las compraventas y otras enajenaciones inmobiliarias, existen impuestos y otras contribuciones que debe cubrir la parte vendedora, y otras que cubre la parte adquirente; así mismo, algunas tienen carácter Federal, otras Estatal y otras Municipal. Cada vez que hacemos la transmisión de propiedad de algún bien inmueble, es necesario cumplir diversos requisitos de forma, para asegurarnos de su validez, para que surtan efectos frente a terceros, así como para garantizar una mayor seguridad jurídica entre las partes involucradas.
Gran parte de estos requisitos se gestionan y cumplen a través de la Notaría Pública que se encarga del trámite, ya que en el Código Civil se establece la obligación de que la mayoría de estas compraventas se lleven a cabo ante la fe de un Notario, y las leyes fiscales y la Ley del Notariado, imponen, además a los notarios la obligación de verificar que se cumplan los requisitos de forma y de fondo, así como la responsabilidad de coadyuvar en el cálculo, retención y pago de los impuestos que de esa operación deriven.
Existen diversas maneras de transmitir la propiedad de un inmueble, siendo la más común la compraventa, aunque las leyes prevén otras opciones, como la donación, la adjudicación por herencia, o por resolución judicial, por fusión de la sociedad que sea propietaria, por dación en pago derivado de un adeudo, etc. Cada uno de esos casos, así como el tipo de personas que participan en ellos, prevé distintos escenarios para que se genere la obligación de pagar contribuciones que deben pagar las partes involucradas. Vale la pena hacer la acotación de que hablamos de contribuciones como término genérico, que define los diversos modos que tienen las autoridades de allegarse de recursos, derivado de las actividades de los contribuyentes, y específicamente en este caso, esto se traduce en impuestos y derechos que pueden ser Federales o Locales, y que es la información que vamos a comentar en este documento.
Impuestos Federales en la Venta de Locales Comerciales
A nivel federal existen dos posibles contribuciones que se pueden causar, ya que gravan el ingreso o la ganancia: se trata del Impuesto sobre la Renta (ISR), que se genera cuando hay ganancia para cualquiera de las partes, y el Impuesto al Valor Agregado (IVA), que aplica al ingreso que se obtiene por la venta de construcciones no habitacionales. En cuanto al IVA en operaciones inmobiliarias, se causa sobre la parte que corresponda a construcciones no habitacionales (locales comerciales, oficinas, naves industriales, etc.), y al igual que en el caso del ISR, lo retiene y calcula el Notario en el caso de personas físicas, y no en el de empresas. Los terrenos, sin importar su destino o uso de suelo, y las construcciones destinadas a casa habitación no se gravan con este impuesto.
En el caso del ISR, se calculará sobre la utilidad o ganancia que obtenga el vendedor, comparando el costo comprobado de adquisición actualizado del bien que se vende, así como algunos gastos de la adquisición o mejoras llevadas a cabo en dicha propiedad, contra el ingreso que se obtiene por la enajenación. La diferencia entre estos dos parámetros se considera ganancia, y es gravada por el ISR. Cuando el enajenante es persona moral, o persona física con Actividad Empresarial, acumula su ingreso con el de sus demás operaciones del ejercicio, y calcula y paga su ISR directamente al SAT, pero cuando es una persona física quien hace la enajenación, es el Notario quien hace el cálculo, retención y pago provisional de ese impuesto por cuenta y en nombre del enajenante.
Lea también: Alquiler de locales e IVA
Es un cálculo que involucra muchos factores para determinar la utilidad, y la tasa del impuesto es variable dependiendo de la ganancia gravada. El ISR no se causa cuando no hay ingresos (como en el caso de una donación o transmisión por herencia), o cuando el valor de adquisición original actualizado es igual o más alto que el valor de la operación (en cuyo caso hay pérdida). También está previsto en la Ley del Impuesto sobre la Renta el caso de la exención del impuesto cuando, aunque haya utilidad, el inmueble que se vende es la casa habitación del vendedor, en cuyo caso, el equivalente a las primeras 700,000 UDIS (que en pesos, a marzo de 2023 es de $5´346,979.40), está exento, y el impuesto se calcula sobre el excedente de utilidad.
También existe la posibilidad de que la ganancia sea para el adquirente, y se genera ISR, pero este impuesto por adquisición sólo aplica en el caso de personas físicas, cuando adquieren un bien pagando un precio menor que el del valor comercial que determine un avalúo fiscal o hacendario (con excepción de las adquisiciones que se hacen por donación que provenga de familiares ascendentes o descendientes, o de los cónyuges, o por herencia). En este caso, la tasa del impuesto es de 20% sobre la diferencia entre el valor de la operación y el avalúo, y no hay deducciones que lo puedan disminuir.
Impuestos Municipales
En el Estado de Querétaro existe un impuesto que grava la transmisión de las propiedades inmobiliarias, que paga el adquirente, y es cobrado directamente por el gobierno municipal al que pertenezca el bien inmueble que se vende. Este impuesto, que en Querétaro se denomina Traslado de Dominio, y en otras entidades se le llama Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, tiene como base el valor más alto comparando entre el monto de la operación traslativa y el valor comercial determinado por el Avalúo Hacendario.
Este impuesto, al igual que en el caso del ISR, es variable en la mayoría de los municipios, por lo que, dependiendo del municipio y del monto de la base para el cálculo se determina la tasa, y finalmente, el monto a pagar. Este impuesto, también es calculado, retenido y pagado por el Notario ante cuya fe se lleve a cabo la operación.
Obligaciones Fiscales para Arrendadores de Locales Comerciales
Si tienes un local y lo rentas, estás obligado a declararlo ante el Sistema de Atención Tributaria (SAT), pero ¿qué impuestos debes pagar? Empecemos por recordar que si tienes un local que arriendas deberás estar dado de alta ante hacienda con el régimen de arrendador y tener actualizado tu RFC, ello te permitirá expedir comprobante fiscales digitales (CFDI). El 1 de abril inició la declaración anual para personas físicas y tienes hasta el 30 de este mes para presentarla, por ello te decimos cuáles son las obligaciones fiscales que debes pagar cuando alquilas un local comercial, bodega o despachos.
Lea también: Obligaciones fiscales arrendadores
Las personas que tienen uno o varios inmuebles como casa habitación o locales comerciales y optan por ponerlos en renta en el mercado inmobiliario tienen obligaciones con el Servicio de Administración Tributaria (SAT), que van desde la inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC), pago de los impuestos IVA e ISR, hasta presentar declaraciones mensuales, trimestrales y anuales. En México, el Código Fiscal de la Federación (CFF), la Ley del IVA (LIVA), la Ley del ISR (LISR) y reglas de carácter general determinan y detallan estas obligaciones.
Como arrendador, estás obligado a pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA) de la propiedad que estás poniendo en alquiler. Este pago, que se realiza mensualmente, equivale al 16% sobre el valor de la renta total. Es fundamental considerar que este impuesto se cobra a todos los inmuebles de uso comercial o industrial. La Ley del Impuesto al Valor Agregado señala en su artículo 20, fracción II, explica que los únicos inmuebles exentos de su pago son aquellas propiedades cuyo uso esté destinado a casa habitación, pero esta excepción no será aplicable si la vivienda se renta amueblada. Asimismo, al rentar un local comercial a una persona moral, ésta deberá retener el 10 por ciento de sus ingresos por pago de ISR. Por lo tanto, esta cantidad no deberá ser sumada en tus declaraciones mensuales.
Así como el IVA, el Impuesto Sobre la Renta (ISR) es otra obligación fiscal que deben cubrir mensualmente los arrendadores. No obstante, la cantidad que se paga es de acuerdo con el tabulador publicado todos los años en la Resolución Miscelánea Fiscal. Las tablas del pago de ISR son calculadas de acuerdo a la cantidad de renta mensual. Así se asigna una cuota fija dependiendo del rango de ingresos por este concepto. Los niveles de las tasas que se aplican de ISR dependen del nivel de ingresos, si se tienen ingresos mensuales menores a los 644.58 pesos el porcentaje es de 0% y puede ir hasta el 32% para quienes tienen ingresos mensuales de 350,000 pesos.
Obligaciones Fiscales como Arrendador ante el SAT
Información de la página oficial del SAT está contenida en el CFF y el capítulo III de la LISR detalla las siguientes obligaciones:
- Estar inscrito en el RFC. Deberás tributar como persona física en el Régimen de Arrendamiento : si eres dueño de un bien inmueble como una casa, edificio, departamento, local comercial, terreno o bodega y autorizas a otras personas para que lo utilicen por un tiempo y fines establecidos a cambio de una cantidad periódica de dinero (renta).
- Tener actualizada tu información del RFC en cuanto a cambios de domicilio; actividad económica o en obligaciones como la presentación de declaraciones o su periodicidad de cumplimiento; también por la suspensión de actividades.
- Llevar tu contabilidad: si optaste por deducciones propias de tu actividad.
- Expedir comprobantes electrónicos cuando recibas el importe de las rentas en las cuales debes anotar el número de cuenta predial del inmueble de que se trate o, en su caso, los datos de identificación del certificado de participación inmobiliaria no amortizable, de acuerdo al artículo 29-A del CFF. Para expedir comprobantes fiscales digitales (CFDI) necesitas: firma electrónica avanzada vigente; tramitar en el SAT el certificado para el uso de sellos digiales; remitir los CFDI al SAT antes de su expedición, para que valide los requisitos, asigne folio, e incorpore el sello digital del SAT, además de emitir documentos digitales de CFDIs a los clientes (arrendatarios).
- Solicitar comprobantes fiscales.
- Presentar declaraciones provisionales mensuales o trimestrales de ISR. De IVA cada mes en caso de rentar un local comercial o casa habitación. También la anual durante el mes de abril de cada ejercicio inmediato anterior. Estas se presentan más tardar el día 17 del mes inmediato posterior al que corresponda el pago. También declaraciones informativas, en el caso de que recibas otros ingresos en efectivo, en moneda nacional, así como en piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a los 100,000 pesos. En caso de contar con trabajadores a los cuales les efectuaste pagos por sueldos y a las que les realizaste pagos por concepto de subsidio para el empleo (sólo para ejercicios 2016 y anteriores).
Si tus ingresos totales del ejercicio inmediato anterior, no excedieron los cuatro millones de pesos, quedas relevado de presentar la información de operaciones con terceros (DIOT) y de enviar la contabilidad electrónica.
Lea también: IVA y Arrendamiento en México
¿Qué pueden deducir los arrendadores?
El artículo 115 de la LISR detalla que quienes ponen en renta un bien inmueble pueden deducir los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año calendario sobre dicho inmueble, contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos. Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble. Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación.
Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a la LISR les corresponda cubrir sobre dichos salarios efectivamente pagados. El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos, y las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
¿Qué pasa si rento mi casa y no pago impuestos?
Si estás dado de alta como arrendador estás obligado a presentar declaraciones y pago de impuestos. Si el SAT detecta la llegada de ingresos sin el pago y declaración de impuestos, el fisco puede hacer una revision hasta de tus últimos cinco años de ejercicio fiscal. Si operas en la informalidad, es decir, no estás en el RFC, no expides CFDI, no llevas contabilidad, y el fisco detecta estos ingresos, puede revisarte hasta los últimos 10 años, de acuerdo con información del Colegio de Contadores Públicos de México. Por ingresos no declarados, además de los impuestos, el SAT te cobrará actualización, recargos y multas. Para desvirtuar la presunción, el contribuyente tiene entre 15 y 20 días.
Consejos para Optimizar el Pago de Impuestos al Comprar Propiedades Comerciales
Si estás en el mundo de las inversiones inmobiliarias, sabes que los impuestos pueden impactar directamente tu rentabilidad. Pero con una buena estrategia, puedes reducir significativamente esa carga fiscal. La ley permite deducir anualmente parte del valor de la propiedad a través de la depreciación. Esto reduce tu base gravable. Solo asegúrate de llevar un control detallado de los activos involucrados y consulta con tu contador para aplicarlo correctamente.
Existen incentivos fiscales dependiendo del tipo de propiedad o su ubicación. Algunos gobiernos locales ofrecen exenciones o tasas preferenciales para fomentar cierto tipo de desarrollos. Infórmate bien antes de invertir: podrías obtener beneficios adicionales simplemente por elegir la zona correcta. Si manejas varias propiedades o tienes objetivos de largo plazo, estructurar tu inversión mediante fideicomisos, sociedades o vehículos jurídicos especializados puede ayudarte a optimizar el pago de impuestos. Siempre hazlo con asesoría profesional para cumplir con todas las normativas.
Exenciones de IVA
El IVA es un impuesto para todos los consumidores del que parece no haber escapatoria, ¿verdad? Pues la buena noticia es que tiene exenciones. Las exenciones de IVA pueden representar ventajas y desventajas para los contribuyentes. Esto impacta directamente en la estructura de costos de los contribuyentes. Ahora bien, ¿qué se entiende por traslado del impuesto? Esta tasa se aplica a la generalidad de las actividades económicas gravadas. En esta tasa, el consumidor no paga el gravamen.
Por definición legal, se trata de actos afectos a la LIVA a los que se otorga el beneficio de la exención, aunque perdiendo el derecho de acreditar el impuesto trasladado por las erogaciones identificadas con esos actos. En tanto, hay una consideración más, la cual no debe confundirse con las operaciones exentas de IVA. Se trata de aquellos productos y servicios que no se contemplan en la LIVA y son todos los actos que, de acuerdo a las definiciones contenidas en ella, no sean enajenación, prestación de servicios, uso o goce temporal ni importación.
La diferencia entre exención de IVA y tasa del 0% es la siguiente:
- Exención de IVA: La actividad no está sujeta al pago del impuesto, lo que significa que el contribuyente no lo traslada ni lo declara.
- Tasa del 0%: La operación está gravada, pero con un impuesto del 0%. Un ejemplo claro es el de los alimentos básicos. La venta de pan está gravada a tasa 0%, por lo que el panadero puede acreditar el IVA que paga en la compra de harina o equipo. El acreditamiento es el IVA Trasladado al contribuyente por la venta de bienes y servicios que realiza, así como el impuesto que pagó por sus compras y gastos de operación.
Algunos ejemplos de actividades exentas de IVA son:
- Construcciones adheridas al suelo, destinadas a casa-habitación.
- Exención de en exportaciones.
- Servicios prestados en forma gratuita.
- Servicios médicos.
Es importante recordar que estar exento de IVA no significa estar libre de obligaciones fiscales ni que sea siempre la mejor opción para un negocio.
| Concepto | Descripción |
|---|---|
| IVA | Impuesto al Valor Agregado, aplicado a la venta de construcciones no habitacionales (locales comerciales, etc.). |
| ISR | Impuesto Sobre la Renta, generado cuando hay ganancia en la venta de un inmueble. |
| RFC | Registro Federal de Contribuyentes, obligatorio para arrendadores. |
| CFDI | Comprobante Fiscal Digital por Internet, necesario para facturar rentas. |
tags: #los #locales #comerciales #pagan #iva #requisitos