Si cuentas con una propiedad o terreno por enajenación de bienes inmuebles, y estás pensando en ponerla en venta, antes debes saber que, al igual que existe un impuesto para comprar un inmueble (ISAI), existe también un impuesto a pagar al vender una casa o bien inmueble.
Los ingresos procedentes de cualquier tipo de actividades económicas generan un impuesto directo que se conoce como Impuesto Sobre la Renta (ISR). El ISR en México es un impuesto federal que grava las ganancias obtenidas por personas físicas y morales.
La enajenación de un bien inmueble es cuando se otorga, transfiere o se da el derecho a otra persona del dominio de algo (como un bien inmueble). Puede ser mediante venta, compra, renta o incluso donación. Dentro de la lista del tipo de ingresos que requieren de un pago de impuestos se encuentran tanto el arrendamiento como la venta de propiedades. Aquella persona encargada de vender, tiene la obligación de pagar el porcentaje del Impuesto sobre la Renta por la enajenación de casa por la utilidad que recibe por la venta.
ISR para Extranjeros: Aspectos Legales y Requisitos
La venta de un inmueble en México conlleva la obligación de pagar impuesto sobre la renta, y para los extranjeros, existen dos opciones específicas que deben tener en cuenta al momento de calcular su obligación tributaria. En este artículo, exploraremos las disposiciones legales relevantes y las opciones disponibles para los no residentes que venden propiedades en México.
Para efectos fiscales, los pagos al extranjero se encuentran regulados en el Título V de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). Cabe mencionar que, en México, cuando un extranjero vende un inmueble, el ISR que paga va directamente a la Federación y no a los estados. Esto se basa en el Artículo 153 de la Ley del ISR, que establece que este impuesto debe ser retenido por el comprador o enviado directamente al SAT. Además, el Artículo 2o. de la Ley de Coordinación Fiscal excluye este tipo de ingresos del reparto a los estados, ya que se considera un recurso especial que no proviene de actividades económicas locales.
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Aunque la LISR detalla las obligaciones fiscales de los no residentes, no aborda directamente la distribución de lo recaudado entre la Federación y las entidades federativas. En resumen, la venta de un inmueble en México por parte de un extranjero está sujeta a consideraciones fiscales específicas y se tiene que pagar ISR.
Opciones de Cálculo del ISR para Extranjeros
Para los extranjeros, el porcentaje a pagar por concepto de ISR por venta de inmuebles no es un monto fijo, sino variable, y se presenta en dos opciones específicas:
Primera Opción: 25% del Precio Total de Venta
La primera opción disponible para los extranjeros es calcular su obligación tributaria como el 25% del precio total de venta del inmueble. Esta opción ofrece simplicidad en el cálculo, ya que el impuesto se determina directamente como un porcentaje del monto total de la transacción.
Segunda Opción: 35% de la Utilidad Obtenida
La segunda opción permite a los extranjeros calcular su impuesto sobre la renta como el 35% de la utilidad obtenida en la venta del inmueble. Para calcular la utilidad, se deberá restar del precio de venta el costo al que tú pagaste la vivienda. Con esto obtendrás la utilidad o ganancia bruta.
Una vez que tengas la utilidad bruta, deberás restar los gastos que se deriven del trámite de venta de tu casa. Por ejemplo, los honorarios y las facturas al notario, gastos por anunciar la vivienda o costos del avalúo practicado, siempre y cuando cuentes con documentos comprobatorios. Como el vendedor compró el terreno un día y lo vende al siguiente, no habrá que tomar en cuenta la inflación.
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Ejemplo de Cálculo de ISR (Opción 2)
A continuación, se presenta un ejemplo para ilustrar el cálculo de la utilidad y el impuesto bajo la segunda opción:
| Concepto | Monto (MXN) |
|---|---|
| Precio de Venta | $500,000.00 |
| Costo de Compra | $250,000.00 |
| Utilidad (Ganancia Bruta) | $250,000.00 |
| Impuesto (35% de la utilidad) | $87,500.00 |
Consideraciones sobre la Residencia Fiscal y Exenciones
Además, existen casos específicos en los que se puede exentar el ISR por venta de casa. ¿Un extranjero puede exentar el ISR al vender su inmueble? Cuando se vende un inmueble realmente no es importante el tema de la nacionalidad, lo que importa es el concepto de la residencia para efectos fiscales.
Imaginemos el caso de un ciudadano español que ha vivido en México 20 años o más, por lo que cuenta con residencia fiscal en México, aunque sigue siendo extranjero. Cuando esta persona vende, pagará sus impuestos como cualquier otro contribuyente, inclusive puede llegar a exentar por vender su casa habitación”, advierte Manzanero.
Es importante saber que solo se puede exentar el % ISR por venta de casa una vez cada 3 años. El precio máximo a exentar es de 700,000 UDIS. Los documentos que se presenten pueden estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge, de sus ascendientes o descendientes en línea recta, y se requiere la credencial para votar que tenga el domicilio de la casa que se vende.
Recomendaciones y Proceso General
Calcular el ISR por venta de inmuebles es un proceso que podría llegar a ser complicado, debido al número de factores que hay que tomar en consideración. Aunque generalmente es más sencillo calcular el impuesto para extranjeros, sigue teniendo su complejidad. Por suerte, ahora existe una herramienta que puedes usar de manera gratuita con la que podrás realizar todos los cálculos que necesites.
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Dada la complejidad de las leyes fiscales y las variaciones en las situaciones individuales, se recomienda que los extranjeros busquen el asesoramiento de un profesional de impuestos con experiencia en transacciones inmobiliarias en México.
Una gran ventaja en la actualidad es que este trámite puede realizarse en línea, contando con un registro en la página oficial del Sistema de Administración Tributaria. Año con año, el SAT publica la fecha límite para declarar impuestos para personas físicas y morales. Normalmente, esta fecha se establece entre el 30 de abril y el 31 de marzo, según sea el caso.
Para hacer tu declaración, deberás tener a la mano tu Registro Federal de Contribuyente (RFC), así como los comprobantes y facturas de todos tus gastos e ingresos. A su vez, el portal de SAT, te recuerda que debes realizar el pago a cuenta del impuesto anual y presentar tu declaración.
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