El Instituto Nacional del Suelo Sustentable (INSUS), organismo sectorizado a la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU), ha delineado su ruta de acción a través del Programa Institucional del Instituto Nacional del Suelo Sustentable (PI-INSUS) 2025-2030. Este programa, publicado en el Diario Oficial de la Federación (DOF) el 2 de octubre de 2025, es una pieza clave en la política de suelo de México, buscando abordar la compleja problemática de la incertidumbre jurídica y la falta de suelo asequible.
Fundamento Normativo y Articulación con Políticas Nacionales e Internacionales
El INSUS se constituye con base en el Decreto por el que se reestructura la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra para transformarse en el Instituto Nacional del Suelo Sustentable, publicado en el DOF el 16 de diciembre de 2016. Su objeto es planear, diseñar, dirigir, promover, convenir y ejecutar programas, proyectos, estrategias, acciones, obras e inversiones relativas a la gestión y regularización del suelo, bajo criterios de desarrollo territorial planificado y sustentable, en alineación con los principios rectores de los programas, documentos e instrumentos normativos del sector.
De acuerdo con la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal y la Ley Federal de las Entidades Paraestatales, el INSUS es un Organismo Público Descentralizado, sectorizado al Ramo 15 - Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU). En este contexto, el PI-INSUS 2025-2030 se presenta en el marco del Sistema Nacional de Planeación Democrática, establecido en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM). Ha sido elaborado conforme a lo dispuesto en la Ley de Planeación y la Ley Federal de las Entidades Paraestatales, que prevé la elaboración de programas institucionales alineados al Plan Nacional de Desarrollo (PND) y los programas sectoriales que deriven de éste.
Conforme a estas regulaciones, el PI-INSUS contribuye a la implementación de importantes instrumentos de planeación, incluyendo:
- El Programa Sectorial de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (PSEDATU) 2025-2030.
- El Programa Nacional de Vivienda (PNV) 2025-2030.
- El Programa Nacional de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano 2025-2030.
Además, el programa promueve la protección y garantía del derecho humano a la propiedad (artículo 27 de la CPEUM) y a la vivienda adecuada (artículo 4 de la CPEUM). El PI-INSUS también se alinea a compromisos internacionales del Estado mexicano, contribuyendo a la Agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible de la Organización de las Naciones Unidas (ONU) y a los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS), específicamente a los objetivos 1 "Fin de la pobreza", 10 "Reducción de desigualdades" y 11 "Ciudades y comunidades sostenibles", así como al principio 35 de la Nueva Agenda Urbana.
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Diagnóstico de la Problemática de Asentamientos Humanos Irregulares
La existencia de asentamientos humanos irregulares constituye un problema complejo, de índole social, jurídico y territorial, que genera incertidumbre jurídica para las familias. Impacta de manera crítica a quienes se encuentran en condición de marginación y rezago social, exponiendo su patrimonio a riesgos, incrementando su vulnerabilidad ante desalojos y fraudes, y obstaculizando su desarrollo.
En México, las diferencias conceptuales sobre los asentamientos humanos irregulares entre instancias gubernamentales y legislaciones estatales han resultado en el diseño de políticas públicas con información y alcances variados. Para acotar el alcance de sus programas, el INSUS define al asentamiento humano irregular como "el conjunto de terrenos fraccionados o subdivididos que fueron ocupados sin la documentación legal que acredite su propiedad; las personas que habitan en estos asentamientos suelen autogestionar su vivienda y servicios, y se ubican en zonas que no fueron evaluadas por la autoridad local competente para determinar si el suelo ocupado es apto para ser urbanizado".
A pesar de que el surgimiento y expansión del crecimiento irregular en México tiene sus orígenes hace más de siete décadas, actualmente no existe un registro geográfico nacional de asentamientos humanos irregulares. Esta carencia de información precisa no solo invisibiliza territorialmente a una parte significativa de la población, sino que también impide la correcta asignación de recursos y la planificación de infraestructuras esenciales.
Mediante la determinación de tipologías de ocupación irregular, el INSUS ha avanzado en su identificación y caracterización, distinguiendo dos tipos generales:
- Lotificaciones que se realizan únicamente mediante un acuerdo de voluntades entre un comprador y un vendedor, localizadas en la periferia de ciudades, comunidades o ejidos rurales y periurbanos.
- Lotificaciones que se realizan mediante la invasión u ocupación directa de suelo que tiene restricción para la urbanización, generalmente presentando alguna condición de riesgo, como derechos de vía federal, zonas arqueológicas, Áreas Naturales Protegidas, terrenos baldíos o propiedades particulares invadidas.
Causas Multifactoriales de la Irregularidad del Suelo
La Política Nacional de Suelo (INSUS, 2020) reconoce que el crecimiento de los asentamientos humanos irregulares es una forma predominante de expansión y desorden en la periferia de las ciudades mexicanas, cuya formación obedece a causas multifactoriales e interrelacionadas.
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Factores económicos
- Escasez y encarecimiento del suelo: Existe una escasez física o normativa de suelo apto, habilitado, bien localizado y asequible para que familias de ingresos bajos y medios puedan adquirir o construir una vivienda en zonas urbanas centrales. Esto genera un incremento generalizado en los precios de suelo, trasladando la oferta más barata (sin servicios e irregular) a lugares periféricos y lejanos a las fuentes de empleo.
- Retención y especulación: Hay crecientes procesos de retención de suelo sin utilizar o subutilizado en zonas consolidadas, así como cambio de uso de suelo, lotificación y venta de terrenos urbanos y periurbanos con fines especulativos, que encarecen el valor del suelo y dificultan el acceso a vivienda formal para la población de bajos ingresos. Para la población no derechohabiente, la compra de un terreno habitacional podría costar el salario de 10 años, y este plazo se extiende a 85 años para la población con ingresos de hasta dos salarios mínimos, lo que resulta en que más del 60% de la vivienda se produce de manera informal (SEDATU, 2020).
Factores jurídico-institucionales
- Disparidad normativa: Existe una disparidad normativa y en materia de planeación urbana y territorial entre el suelo formal y el suelo informal. Mientras que el suelo formal está sujeto a una multiplicidad de criterios normativos y de planificación, que incrementan los costos del desarrollo urbano y la producción de vivienda, el suelo informal goza de una casi total permisividad.
- Escasez artificial de suelo: Esta falta de integración entre los instrumentos técnicos normativos y las realidades territoriales tiende a generar una escasez artificial de suelo, tanto físico como normativo (suelo en altura), lo que a su vez genera un proceso de encarecimiento del valor del suelo y la vivienda, provocando la expulsión de la población hacia zonas con peores condiciones urbanas y de conectividad, o incluso a zonas sin aptitud urbana.
Objetivos del PI-INSUS para la Gestión y Oferta de Suelo
El INSUS aborda el problema de la irregularidad en México desde dos vías principales: como un proceso de ocupación expansiva, desordenada e insustentable del territorio que requiere medidas preventivas, y como un proceso legítimo de ejercicio del derecho a la propiedad y a la vivienda adecuada en asentamientos humanos urbanos y rurales aptos para la regularización. Para ello, los objetivos del PI-INSUS 2025-2030 son cruciales:
Reducir la Incertidumbre Jurídica
El objetivo 1 es reducir la incertidumbre jurídica de las personas que habitan en asentamientos humanos irregulares, prioritariamente las que se encuentran en situación de marginación o rezago social. Esta acción directa de regularización es fundamental para garantizar la tenencia de la tierra y dar certeza patrimonial a las familias.
Promover la Oferta de Suelo Asequible
El objetivo 2 es promover la oferta de suelo asequible, apto y bien localizado para el desarrollo urbano integral y el ordenamiento territorial. Esta meta es esencial para contrarrestar los factores económicos que impulsan la irregularidad, asegurando que la población, especialmente la de bajos ingresos, tenga acceso a terrenos adecuados para vivienda de manera formal y sustentable, lo que puede implicar esquemas de subsidio o precios accesibles en la oferta institucional.
Vinculación Estratégica con el Programa Sectorial de SEDATU
La vinculación de los objetivos del PI-INSUS 2025-2030 con el PSEDATU 2025-2030 es un pilar fundamental para la coordinación sectorial y la eficacia de las políticas públicas en materia de suelo y desarrollo territorial. Como organismo sectorizado, el INSUS ejecuta sus programas en total alineación con las directrices y estrategias de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, asegurando una gestión integral y coherente del territorio y la vivienda.
Origen de los Recursos del Programa
La totalidad de las acciones consideradas en el Programa Institucional del INSUS, incluyendo sus objetivos, estrategias y líneas de acción, así como las labores de coordinación interinstitucional para su instrumentación, seguimiento, reporte y rendición de cuentas, se realizarán con cargo a los recursos aprobados a los ejecutores de gasto participantes en el Programa. Estos recursos provienen del Decreto de Presupuesto de Egresos de la Federación para el ejercicio respectivo, garantizando la sostenibilidad financiera de las iniciativas.
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