Muchos sueñan con vivir de sus rentas para no tener que trabajar. Y algunos lo hacen, aunque con toda la comodidad de recibir íntegras las ganancias, lo que significa que evaden al fisco. Si rentas una propiedad, seguramente te has preguntado cómo funcionan los impuestos y qué cambios han habido en los últimos años. En respuesta a estas inquietudes, te explicamos de manera clara los aspectos clave sobre las obligaciones fiscales al alquilar un inmueble. Antes que nada, debes conocer qué tipo de contribuyente es un arrendador; es decir, el propietario del bien alquilado.
Fiscalidad del Alquiler en México
Obligaciones Generales para Arrendadores
Si eres propietario de un inmueble y decides alquilarlo, ya sea una casa, departamento, local comercial o terreno, es importante que conozcas las obligaciones fiscales que tienes ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT) en México. Para cumplir con las normativas fiscales, los propietarios de inmuebles en renta deben estar registrados en el SAT bajo el Régimen de Arrendamiento. Al rentar una propiedad, estás obligado a registrarte en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC). Esto te permite hacerlo legalmente e informar tus ingresos.
Además, debes elegir el Régimen de Arrendamiento, el cual está destinado a quienes reciben ingresos por rentar inmuebles y cuyas obligaciones detalla el Servicio de Administración Tributaria. Una vez registrado, como todos los arrendadores tendrás que emitir facturas electrónicas por las rentas que recibes y declarar tus ingresos periódicamente. Es fundamental llevar un registro claro de los ingresos y gastos relacionados con el inmueble, ya que estos datos serán necesarios para el cálculo del ISR y las deducciones que se pueden hacer.
Si las escrituras se encuentran a nombre de una persona física que está obteniendo un ingreso por el arrendamiento, el CFDI lo deberá expedir dicha persona física que aparece como titular en el contrato. Desde 2020, es requisito indispensable que el propietario del inmueble presente los comprobantes fiscales emitidos por concepto de renta cuando quiera llevar ante el juez a un inquilino moroso. La reforma fiscal del 2020 no va enfocada como tal en el cambio de régimen o de porcentajes de impuestos por arrendamiento, pero establece que, si hay un juicio en el que se condene a los arrendatarios (inquilinos) al pago de las rentas vencidas, la autoridad judicial civil deberá requerir al arrendador (propietario) los comprobantes fiscales para el pago de las rentas vencidas, dándole un plazo de cinco días. Y es que la omisión en las declaraciones de ingresos implica contravenir los principios recaudatorios del SAT.
Impuestos Aplicables: ISR e IVA
Si te preguntas cuánto se paga de impuesto por rentar una casa o un local comercial en México, la respuesta dependerá de tu régimen fiscal y del monto de la renta. Existen dos impuestos principales que debes pagar cuando rentas una casa: Impuesto Sobre la Renta (ISR) e Impuesto al Valor Agregado (IVA).
Lea también: Implicaciones IVA para propietarios
El ISR es un impuesto que se paga por los ingresos obtenidos de la renta de un inmueble. Este impuesto se calcula sobre el ingreso neto que recibes por la renta, es decir, después de restar ciertas deducciones permitidas por la ley, como mantenimiento o comisiones de administración. Las tasas de ISR pueden variar entre el 1.92% y el 35%, dependiendo del monto total de tus ingresos, según la tarifa de personas físicas del artículo 152 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta. La tasa varía en función de los ingresos mensuales, y se paga de forma mensual o trimestral si los ingresos son menores a $26,411.52 pesos al mes. Para calcular este impuesto, el SAT publica tablas anuales que indican las tasas correspondientes a diferentes rangos de ingresos. Las tablas para calcular el pago del ISR para personas físicas en el Régimen de Arrendamiento se publican cada inicio de año en la Resolución Miscelánea Fiscal, y se calculan para arrendadores con ingresos mensuales desde 644 pesos y de los 324,845 pesos en adelante.
El IVA, que es del 16%, solo se aplica en ciertos casos, como la renta de locales comerciales, casas amuebladas o inmuebles utilizados para servicios de hospedaje. Sin embargo, este impuesto no aplica si la renta es de un inmueble habitacional (una casa o departamento destinado a vivienda), tal como exime el artículo 20 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado. La ley fiscal hace una distinción significativa entre poner en alquiler una casa-habitación amueblada o sin muebles, la cual consiste en el cobro del IVA. Este impuesto se liquida mensualmente junto con las demás obligaciones fiscales.
El Régimen Simplificado de Confianza (RESICO)
El Régimen Simplificado de Confianza (RESICO) ha cambiado la forma en que se paga el ISR por arrendamiento en México. Con la Reforma Fiscal, las personas físicas que realicen actividades empresariales, profesionales o renten inmuebles pueden optar por pagar el Impuesto sobre la Renta (ISR) bajo el nuevo régimen, siempre que sus ingresos anuales no superen los $3,500,000.00 MXN. El cálculo del Impuesto sobre la Renta (ISR) para quienes rentan inmuebles bajo el nuevo régimen se realiza con base en tarifas progresivas, dependiendo del monto mensual de los ingresos por arrendamiento. Antes de la reforma, el impuesto por arrendamiento podía oscilar entre el 0% y el 35%, dependiendo del monto de la renta mensual pactada en el contrato. Los contribuyentes que, adicionalmente, obtienen ingresos por actividades empresariales pueden optar por tributar en el Régimen de Incorporación Fiscal (RIF), siempre que sus ingresos por ambas actividades no superen los 2 millones de pesos anuales.
Deducciones Permitidas para Arrendadores
El SAT permite a los arrendadores deducir varios gastos relacionados con el mantenimiento y administración del inmueble arrendado. Puedes deducir ciertos gastos relacionados con el inmueble que rentas. Estas deducciones te ayudarán a reducir la base del ISR y, por lo que vas a pagar menos impuestos.
A continuación, se presenta una tabla con las principales deducciones fiscales permitidas para arrendadores en México:
Lea también: Ejemplos de Asientos de Alquiler
| Concepto de Deducción | Descripción |
|---|---|
| Gastos de mantenimiento y reparaciones | Costos incurridos para mantener el inmueble en buenas condiciones o reparaciones necesarias. |
| Pago de comisiones a inmobiliarias | Honorarios pagados a agentes o empresas inmobiliarias por la gestión del alquiler. |
| Impuestos locales como el predial | Tributos locales asociados a la propiedad del inmueble. |
| Intereses reales de créditos hipotecarios | Intereses efectivamente pagados por préstamos hipotecarios asociados al inmueble. |
En el caso en particular es importante recordar que conforme al Art. 60 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta se establecen que las personas morales que pretendan llevar a cabo la deducción del pago que por concepto de renta realicen respecto de una casa habitación deberán presentar un aviso conforme a las disposiciones de carácter general que al efecto emita el SAT, aviso en el cual habrá de manifestarse bajo protesta de decir verdad que la información es verídica y que la misma refleja los diversos actos y operaciones que realice el contribuyente.
Al efecto es pertinente recordar que la Resolución Miscelánea Fiscal para 2023 en su Regla 3.3.1.34 textualmente establece lo siguiente: Para los efectos de los artículos 60 y 76 del Reglamento de la Ley del ISR, las personas morales que realicen pagos por el uso o goce temporal de casas habitación e inversiones en comedores, aviones y embarcaciones, serán deducibles solo mediante la presentación de aviso y siempre que el contribuyente compruebe que se utilizan por necesidades especiales de la actividad, en términos de la ficha de trámite 72/ISR “Aviso para deducir pagos por el uso o goce temporal de casa habitación e inversiones en comedores, aviones y embarcaciones”, contenida en el Anexo 1-A.
Finalmente, dentro de los requisitos para la presentación del aviso tratándose de la deducción del pago de rentas por el uso temporal de una casa habitación, deberá considerarse:
- Contrato de arrendamiento.
- Estudio comparativo entre las erogaciones realizadas durante el último ejercicio por concepto de hospedaje y los gastos estimados durante un ejercicio por el arrendamiento que se estaría efectuando de la casa habitación.
- Asimismo, diversa documentación que pueda fehacientemente acreditar la permanencia, uso o estancia de personas que utilicen la casa habitación tales como recibos de agua, teléfono, luz u otros similares preferentemente de fecha reciente y debidamente pagados.
Lo anterior tiene su justificación pues como se recordará en reformas efectuadas en años pasados al Código Fiscal de la Federación la autoridad hacendaria ha puesto un mayor énfasis en lo relacionado a lo que se conoce como “razón de negocio” y asimismo en lo concerniente a la denominada “fecha cierta”, de ahí que guarde una relevancia importante el que quede debidamente acreditado con documentos fehacientes la necesidad de arrendar una casa habitación que se justifique en base a la actividad empresarial del contribuyente persona moral por ser tal circunstancia de mayor ventaja económica comparado contra el pago de hospedaje en que estaría incurriendo dicho contribuyente. Es por ello que el contrato de arrendamiento que al efecto se suscriba para el uso o goce temporal de la casa habitación esté acorde a las necesidades de la empresa y así lograr acreditar la razón de negocio, siendo también importante que dicho contrato pudiere estar ratificado ante Federatario Público y con ello darle también la certeza de fecha cierta al acto jurídico. No debe perderse de vista que en estos casos en particular debe tomarse en cuenta que los contratos de casa habitación que se celebren puedan ser “a la medida de las necesidades” que requiera la empresa de ahí que la propia ley del Impuesto Sobre la Renta en su Art. 28 fracc. Una vez presentado dicho aviso el contribuyente persona moral deberá conservar por cada ejercicio la documentación que acredita la estancia de las personas que ocupan dicho inmueble durante el plazo a que hace mención el Art. 30 del Código Fiscal de la Federación. Recuerda que un contrato de arrendamiento puede carecer de validez legal si únicamente se trata de un documento con redacción formal, pero al que le falta el debido registro.
Consecuencias de la Falta de Declaración
Si decides no declarar los ingresos que recibes por la renta, podrías enfrentar sanciones graves por parte del SAT. Las consecuencias incluyen multas, recargos, e incluso auditorías. Además, en casos extremos, el SAT podría congelar tus cuentas bancarias o emprender acciones legales. Podrías ganarte una multita que va desde lo que cuesta una cena de tacos hasta lo que vale un coche usado (¡sí, entre mil y 70 mil pesotes!).
Lea también: Guía Fiscal para Arrendadores de Locales
Y por si fuera poco, el SAT no se anda con rodeos y podría echarse un clavado en tus cuentas de hasta 5 añitos atrás, plazo de caducidad que fija el artículo 67 del Código Fiscal de la Federación. Si descubren que no has pagado lo que debes, te van a hacer pagar hasta los impuestos de los fantasmas. Así que mejor, evita el drama y regulariza tu situación fiscal antes de que te caiga la voladora.
Cumplir con estas obligaciones no solo te ayudará a mantener una buena relación con el SAT, sino que también te permitirá optimizar tu situación fiscal. Además, operar de manera formal y mantener un registro adecuado de tus transacciones es una manera eficiente de prevenir revisiones fiscales que podrían implicar sanciones si no has cumplido con las normativas. Estar registrado correctamente en el SAT, pagar los impuestos correspondientes y aprovechar las deducciones fiscales permitidas son aspectos clave para evitar problemas legales y maximizar tus ingresos. Ahora que conoces las obligaciones fiscales y los impuestos que debes pagar por rentar una casa en México, es importante que te mantengas al día con tus declaraciones para evitar problemas con el SAT. Cumplir con tus impuestos no solo te evita sanciones, sino que también te ayuda a tener tus finanzas en orden.
Arrendamiento a través de Plataformas Tecnológicas
¿Rentas inmuebles a través de una plataforma? En términos generales, por medio de las mencionadas plataformas tecnológicas que son similares a las de servicio de transporte, el “anfitrión” pone a disposición su inmueble a algún “huésped” potencial, para que éste lo utilice por algún tiempo que puede ser desde un día, noche o semanas. Para efectos fiscales, el ingreso que percibe el “anfitrión” sin duda alguna debe pagar impuestos en el país; sin embargo, dada la naturaleza del ingreso podría pensarse inicialmente que los mismos corresponden a ingresos acumulables para fines del Impuesto sobre la Renta (ISR) derivados de arrendamiento o por el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles incluidos en el capítulo III del título IV de la Ley del ISR. La regla 41/ISR/NV aborda los Servicios de hospedaje a través de plataformas tecnológicas. Asimismo, el artículo 100, párrafos primero y segundo, de la Ley del ISR, establece que están obligadas al pago del ISR las personas físicas residentes en el país o en el extranjero con establecimiento permanente en el país, que perciban ingresos derivados de la realización de actividades empresariales.
Fiscalidad del Alquiler en República Dominicana
Marco General y Principios Tributarios
Como regla general, la fiscalidad en la República Dominicana se rige por el Código Tributario (Ley 11-92) y sus modificaciones, por los reglamentos para su aplicación y por las normas dictadas por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), organismo autónomo encargado de su recaudación y administración. En principio, el régimen tributario dominicano es territorial. Todos los ingresos de fuente dominicana están sujetos a tributos locales, sin importar que la persona o entidad que los genere sea dominicana o extranjera. En cambio, los ingresos generados en el extranjero no están sujetos a impuestos dominicanos, excepto las rentas de inversiones y ganancias financieras de personas domiciliadas o residentes en la República Dominicana.
Impuesto Sobre la Renta (ISR) para Personas Jurídicas y Físicas
Las personas jurídicas (sociedades comerciales, etc.) están obligadas a pagar anualmente una tasa única del 27 % sobre su renta neta imponible durante el ejercicio fiscal. Toda sociedad, dominicana o extranjera, que obtenga rentas de fuente dominicana debe presentar ante la DGII, después del cierre de su ejercicio fiscal, una declaración de la renta neta obtenida durante dicho ejercicio dentro de los 120 días posteriores a la fecha de cierre. Para las sociedades cuyo ejercicio anual coincide con el año calendario, la fecha límite es el 30 de abril de cada año. Las sociedades deben pagar mensualmente a la DGII una doceava parte del impuesto sobre la renta pagado por el año fiscal anterior. Esta escala es ajustada anualmente por inflación.
Las personas físicas deben presentar su declaración anual a la DGII antes del 31 de marzo. Están exentas de hacer la declaración las personas cuyos ingresos provengan enteramente de sus trabajos como asalariados y aquellas con ingresos inferiores a 416,220.00 pesos. Para determinar la ganancia de capital sujeta a impuesto, se ha de deducir del precio o valor de enajenación de un bien el costo de adquisición o producción ajustado por inflación. Tratándose de bienes depreciables, el costo de adquisición o producción a considerar será el de su valor residual.
Otros Impuestos Relevantes: ITBIS, ISC, IPI
El ITBIS es un impuesto sobre el valor agregado que grava la transferencia e importación de bienes industrializados y la prestación de servicios. La tasa normal del ITBIS es del 18 %, que se calcula, para las importaciones, sobre el costo del bien importado más seguro, flete e impuestos aduanales; y para los servicios, sobre su valor total. El ITBIS se agrega a toda factura por bienes y servicios que no estén exentos. Quien reciba el pago del ITBIS debe ingresarlo a la DGII dentro de los primeros 20 días del mes siguiente a aquel en que se produjo la operación. El contribuyente tendrá derecho a deducir del impuesto bruto los importes que por concepto de ITBIS haya adelantado, dentro del mismo período, a sus proveedores locales por la adquisición de bienes y servicios gravados, y a la aduana, por la importación de bienes gravados.
El ISC grava la transferencia e importación de algunos bienes (vehículos de motor, armas de fuego, cigarrillos, bebidas alcohólicas, electrodomésticos y joyas), al igual que la prestación o locación de algunos servicios (servicios de telecomunicaciones, cheques y seguros). Las propiedades cuyos dueños son personas físicas o fideicomisos están gravadas con el IPI a una tasa del 1 % anual sobre su valor acumulativo, según tasación gubernamental. En el caso de las personas físicas, el impuesto se aplica únicamente sobre el valor que exceda los RD$10,190,833.00 (aproximadamente USD 160,000).
Las personas jurídicas o físicas con negocios de único dueño deben pagar un impuesto del 1 % sobre sus activos imponibles, en dos cuotas, que vence, la primera, en la misma fecha límite fijada para el pago del impuesto sobre la renta, y la segunda, en el plazo de seis meses contados a partir del vencimiento de la primera cuota. El impuesto sobre activos funciona como una especie de impuesto sobre la renta mínimo para las personas jurídicas y los negocios de único dueño.
Retenciones y Convenios de Doble Tributación
Los pagos al exterior de rentas gravadas de fuente dominicana a personas no residentes o no domiciliadas en el país están sujetas a una retención, con carácter de pago único y definitivo del impuesto, del 27 % de dichas rentas. Esto aplica a Dividendos, Alquileres, Honorarios y comisiones. La República Dominicana ha firmado y ratificado convenios para evitar la doble tributación con el Canadá, en 1977, y con España, en 2014.
El Servicio de Impuestos Internos de los Estados Unidos (IRS por sus siglas en inglés) y la DGII han iniciado un proceso de intercambio de información financiera y fiscal en ejecución de la Ley de Cumplimiento Tributario de Cuentas Extranjeras (FATCA, por sus siglas en inglés), promulgada en los Estados Unidos en 2010. FACTA obliga a las instituciones financieras existentes fuera de los Estados Unidos a identificar a los ciudadanos norteamericanos que tengan cuentas abiertas con ellas, así como a informar a la IRS sobre la existencia de dichas cuentas.
tags: #alquiler #de #canas #impuestos #fiscalidad