El Régimen de Arrendamiento de Inmuebles
¿Qué es el régimen de arrendamiento y quiénes deben inscribirse? El régimen de arrendamiento es una categoría fiscal destinada a las personas físicas que obtienen ingresos por arrendar inmuebles, ya sea por vivienda, locales comerciales o terrenos.
Si eres de esos que arriendan propiedades, debes inscribirte en el RFC (Registro Federal de Contribuyentes) para que puedas cumplir con tus obligaciones fiscales, tal como lo señala el Servicio de Administración Tributaria (SAT) dentro de las obligaciones del régimen de arrendamiento y, lo más importante, aprovechar las deducciones fiscales que tienes a tu disposición. No hacerlo podría traerte problemas con el SAT, y créeme, no queremos complicaciones.
Todas las personas físicas que tengan en renta una propiedad deben incluir esta actividad económica en su declaración anual. Al mismo tiempo que se pagan los impuestos por rentar una casa, el Servicio de Administración Tributaria ofrece la opción de hacer deducciones por arrendamiento.
Obligaciones Fiscales de los Arrendadores
Como arrendador, tienes varias responsabilidades fiscales que cumplir. Entre ellas, debes presentar tu declaración anual de manera correcta, emitir tus CFDI (Comprobantes Fiscales Digitales por Internet) por cada pago de renta que recibas, y pagar el ISR (Impuesto sobre la Renta) correspondiente. De acuerdo con el Servicio de Administración Tributaria (SAT), también debes presentar tu declaración anual a más tardar el 30 de abril del ejercicio siguiente. Además, aunque no te guste mucho, tienes que llevar un control de todos los ingresos y egresos relacionados con tu actividad de arrendamiento.
Como en todos los procesos que involucren el pago de impuestos, se debe ser muy cuidadoso con cumplir las responsabilidades fiscales que acarrean las actividades comerciales.
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¿Qué es la Deducción Ciega y su Marco Legal?
La deducción ciega consiste en que el contribuyente, en ánimos de no presentar comprobantes de ingresos o demás papeleo, opta por deducir el 35% del ingreso obtenido por arrendamiento. Por último, tenemos la llamada deducción ciega; vale la pena precisar que es aplicable solo a los contribuyentes del régimen de arrendamiento de bienes inmuebles. Como su nombre lo dice, es ciega, ya que al hacer uso de ella dejamos a un lado las deducciones generales.
El artículo 115, segundo párrafo de la LISR señala que los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes pueden optar por deducir el 35 % de sus ingresos en substitución de las deducciones para la propia actividad establecida en dicho precepto. No obstante, en lugar de aplicar las deducciones autorizadas anteriores, el contribuyente dedicado a esta actividad puede optar por deducir el equivalente a un 35 % de los ingresos cobrados por el arrendamiento (deducción ciega) más el impuesto predial pagado.
Esta opción es solicitada ampliamente por personas físicas, sobre todo por las que tienen una o pocas propiedades en calidad de arrendadas. Contrario a empresas que se dedican expresamente al negocio del arrendamiento, la deducción ciega no requiere de grandes procesos notariales o fiscales.
Opción por la Deducción Ciega: Plazos y Flexibilidad
Por su parte, el numeral 196 del RLISR prevé que los contribuyentes que opten por efectuar la deducción referida, lo deberán hacer por todos los inmuebles por los que otorguen el uso o goce temporal, incluso por aquellos en los que tengan el carácter de copropietarios, a más tardar en la fecha en la que se presente la primera declaración provisional correspondiente año de calendario de que se trate; una vez ejercida no podrá variarse en los pagos provisionales de dicho año, pero si lo podrán hacer al presentar su declaración anual del ejercicio respectivo.
Por lo anterior, los contribuyentes que apliquen una opción durante los pagos provisionales pueden cambiarla en su declaración anual si les beneficia.
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Las deducciones se aplicarán considerando el importe que de estas corresponda al periodo del pago provisional. Es decir, si el impuesto predial del ejercicio se paga en enero, para este pago solo se puede tomar una doceava parte del gasto. Quienes realicen pagos provisionales de forma trimestral, tomaran una cuarta parte del gasto anual para calcular sus pagos provisionales (art. 197, RLISR). Asimismo, para la depreciación correspondiente a las construcciones se tomará el mismo criterio.
Si las deducciones no se ejercen en el periodo al que correspondan, se podrán efectuar en los siguientes periodos del mismo ejercicio o al presentar la declaración anual. Cuando las rentas sean inferiores a las deducciones del periodo, podrá considerarse la diferencia como deducible en los pagos siguientes, siempre y cuando las deducciones sean del mismo año calendario.
Deducciones Autorizadas para Arrendadores
Los arrendadores pueden deducir ciertos gastos que les ayuden a reducir su base gravable. En términos del artículo 115 de la LISR, las personas físicas que tributen en el régimen de arrendamiento, pueden aplicar las siguientes deducciones:
- Impuesto predial: El correspondiente al año calendario.
- Contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten al inmueble.
- Impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles: Para los casos en que la entidad federativa donde se encuentre el inmueble exista esta contribución.
- Gastos de mantenimiento: Que no impliquen adiciones o mejoras al bien. Los gastos de mantenimiento no deben involucrar mejoras o añadidos para que puedan ser considerados dentro de las deducciones por arrendamiento, pues entran en otra categoría.
- Consumo de agua: Siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble. Por otra parte, los gastos por el pago de agua también pueden entrar en las deducciones, en tanto que esta no sea pagada por el inquilino que ocupa el inmueble.
- Intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras del inmueble. Deben corresponder a inmuebles por los cuales se obtienen ingresos acumulables por arrendamiento. No cualquier préstamo es deducible de impuestos, por lo que se debe consultar cuales son los que aplican. Los intereses de créditos hipotecarios aplican casi para cualquier deducción de impuestos, pero tienen especial valor cuando se trata de los impuestos por arrendamiento.
- Salarios, comisiones y honorarios: relacionados con el arrendamiento. El total de estos gastos, no podrán exceder del equivalente al 10 % de los ingresos por arrendamiento obtenidos en el ejercicio. Si pagas salarios a empleados o comisiones a agentes inmobiliarios para gestionar el arrendamiento de tus propiedades, esos pagos también pueden ser deducibles. La clave es que estos servicios sean para efectos del arrendamiento y no para fines personales.
- Impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a la ley corresponda cubrir sobre salarios pagados.
- Primas de seguros: Que amparen el bien respectivo. Si tienes un seguro para proteger tu inmueble arrendado, las primas de seguros también son deducibles. ¿Un seguro contra daños o robo? Lo puedes deducir. Eso sí, asegúrate de que el seguro esté a tu nombre y cubra el inmueble que estás arrendando.
- Deducción de las inversiones en construcciones: Comprende las adiciones y mejoras. Se deprecian conforme al Capítulo X, del Título IV, a la LISR a razón de un 5 % anual. En esta categoría entran todas las adiciones y mejoramiento del inmueble que se le puede hacer a la propiedad que está en proceso de arrendamiento. Como el caso de los gastos de mantenimiento, todas estas acciones deben ser comprobables para que puedan ser comprobadas como una deducción.
- En el caso de subarrendamiento, solo pueden deducirse las rentas que pague el arrendatario al arrendador (art. 115, tercer párrafo, LISR).
Comparativa: Deducción Ciega vs. Deducciones Comprobadas
Por los ingresos de arrendamiento pueden considerarse las deducciones efectivamente erogadas en el ejercicio incluyendo la depreciación del inmueble, o en su lugar el impuesto predial pagado más el equivalente al 35 % del monto total de los ingresos acumulables por arrendamiento. Por lo tanto, deben compararse dichas opciones para poder elegir la que más convenga al contribuyente (art. 115, LISR).
Entender qué es la deducción ciega te ayudará a decidir si es la mejor opción a emplear por el pago de impuestos por rentar una casa. La deducción ciega tiene varias ventajas. Te permite ahorrar tiempo y esfuerzo al no tener que recolectar recibos y justificantes de gastos. Sin embargo, no siempre es la mejor opción, ya que puede que el 35% sea menor a lo que podrías deducir si pides todas las facturas correspondientes. Evalúa bien cuál te conviene más.
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Recordando que, normalmente, el ISR se cobra con respecto al monto de la renta de inmuebles, pagar una deducción ciega también puede significar pagar más de lo que se debería. Escoger la deducción ciega como forma de pagar los impuestos por rentar una casa es una decisión que debe ser tomada con todas las herramientas y cálculos financieros necesarios. Para eso, tienes que hacer los cálculos correspondiente a lo que pagarías de ISR por el monto que cobras de renta por tu propiedad. Una vez que se tiene esta cantidad, también se debe revisar cuáles son los gastos por los que es posible hacer deducciones por arrendamiento.
Ejemplo Práctico de Cálculo de Deducciones y ISR
Considérese el ejemplo del señor Sebastián Hernández Moreno, quien además de haber percibido ingresos por salarios en 2020, cobro rentas por otorgar en arrendamiento un inmueble destinado para uso habitacional por un total de $360,000.00. Para determinar qué opción de deducción es más conveniente, se comparan los gastos del ejercicio más la depreciación actualizada contra la deducción opcional del 35% más el impuesto predial.
Gastos del Ejercicio
Incurriendo en los siguientes gastos:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Impuesto predial | $42,695.00 |
| Más: Gastos de mantenimiento | 18,500.00 |
| Más: Honorarios | 12,900.00 |
| Más: Primas de seguro del inmueble arrendado | 12,540.00 |
| Igual: Gastos del ejercicio | $86,635.00 |
Depreciación de Inversiones Actualizada
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Fecha de adquisición | 09/12/12 |
| MOI | $1,548,500.00 |
| Por: Por ciento de depreciación anual | 5 % |
| Igual: Depreciación anual | $77,425.00 |
| Entre: Meses del ejercicio | 12 |
| Igual: Depreciación mensual | $6,452.08 |
| Por: Meses de uso en el ejercicio | 12 |
| Igual: Depreciación histórica del ejercicio | $77,424.96 |
| Por: Factor de actualización | 1.3248 |
| Igual: Depreciación de inversiones actualizada | $102,572.59 |
Factor de Actualización
| Concepto | Importe |
|---|---|
| INPC del último mes de la primera mitad del período de utilización (junio 2020) | 106.7430 |
| Entre: INPC del mes de adquisición (diciembre 2012) | 80.5682 |
| Igual: Factor de actualización | 1.3248 |
Deducciones Autorizadas del Ejercicio (Detalle)
Así, bajo la opción de considerar como deducciones las erogaciones realizadas y la depreciación del inmueble se tiene lo siguiente:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Gastos del ejercicio | $86,635.00 |
| Más: Depreciación de inversiones actualizada | 102,572.59 |
| Igual: Deducciones autorizadas del ejercicio | $189,207.59 |
Deducción Opcional (Deducción Ciega + Predial)
A continuación, se determinará el monto a deducir si se opta por aplicar el 35 % del monto de las rentas cobradas más el impuesto predial pagado.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos por arrendamiento | $360,000.00 |
| Por: Por ciento de deducción opcional | 35 % |
| Igual: Deducción ciega | $126,000.00 |
| Más: Impuesto predial | 42,695.00 |
| Igual: Deducción opcional | $168,695.00 |
En este caso, las Deducciones Autorizadas del Ejercicio ($189,207.59) son mayores que la Deducción Opcional ($168,695.00); por lo tanto, se consideran las Deducciones Autorizadas, ya que resultan más beneficiosas para el contribuyente.
Ingresos Acumulables y Base Gravable
Ahora bien sus ingresos por salarios en el ejercicio son los siguientes:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Total de ingresos por sueldos y salarios | $689,650.00 |
| Menos: Ingresos exentos por sueldos y salarios | 200,365.00 |
| Igual: Ingresos acumulables por sueldos y salarios | $489,285.00 |
Para calcular la base gravable del ISR se consideran las deducciones personales del contribuyente y pago de colegiaturas.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos por arrendamiento | $360,000.00 |
| Más: Total de ingresos por sueldos y salarios | 689,650.00 |
| Igual: Total de ingresos | $1,049,650.00 |
Deducciones Personales del Ejercicio
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Gastos médicos y hospitalarios | $32,150.00 |
| Más: Lentes ópticos graduados | 2,500.00 |
| Más: Gastos funerales | 19,650.00 |
| Más: Primas por seguros de gastos médicos | 15,400.00 |
| Igual: Deducciones personales del ejercicio | $69,700.00 |
Límite de Deducciones Personales
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Total de ingresos | $1,049,650.00 |
| Por: Por ciento límite | 15 % |
| Igual: Límite de deducciones personales conforme a ingresos | $157,447.50 |
Sus deducciones personales son menores al 15 % de sus ingresos y del equivalente a cinco veces la UMA anual ($158,556.00), por lo que pueden aplicarse totalmente. Respecto de los pagos de colegiaturas, realizó los siguientes:
Colegiaturas de Nivel Preescolar no Deducibles
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Colegiaturas de nivel preescolar | $66,000.00 |
| Menos: Límite deducible para colegiaturas de nivel preescolar | 14,200.00 |
| Igual: Colegiaturas de nivel preescolar no deducibles | $51,800.00 |
Colegiaturas de Nivel Primaria no Deducibles
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Colegiaturas de nivel primaria | $58,200.00 |
| Menos: Límite deducible para colegiaturas de nivel primaria | 12,900.00 |
| Igual: Colegiaturas de nivel primaria no deducibles | $45,300.00 |
Base Gravable para el ISR del Ejercicio
Así la base gravable del ejercicio es:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos por arrendamiento | $360,000.00 |
| Más: Ingresos acumulables por sueldos y salarios | 489,285.00 |
| Igual: Ingresos acumulables | $849,285.00 |
| Menos: Deducciones autorizadas del ejercicio | 189,207.59 |
| Menos: Deducciones personales del ejercicio | 69,700.00 |
| Menos: Colegiaturas de nivel preescolar | 14,200.00 |
| Menos: Colegiaturas de nivel primaria | 12,900.00 |
| Igual: Base gravable para el ISR | $563,277.41 |
ISR del Ejercicio
A la base gravable se le aplica la tarifa anual del ISR y contra el impuesto causado se aplican los pagos provisionales por arrendamiento y las retenciones por salarios.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Base gravable | $563,277.41 |
| Menos: Límite inferior | 458,132.30 |
| Igual: Excedente del límite inferior | $105,145.11 |
| Por: Por ciento para aplicarse al excedente del límite inferior | 30.00 % |
| Igual: Impuesto marginal | $31,543.53 |
| Más: Cuota fija | 85,952.92 |
| Igual: ISR del ejercicio | $117,496.45 |
ISR a Cargo (Favor) del Ejercicio
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ISR del ejercicio | $117,496.45 |
| Menos: Pagos provisionales por arrendamiento | 32,548.00 |
| Menos: Retenciones por salarios | 95,298.00 |
| Igual: ISR a cargo (favor) del ejercicio | ($10,349.55) |
Este saldo a favor puede solicitarse en devolución conforme al artículo 22 del CFF o compensarse contra sus pagos provisionales por arrendamiento de 2021 o de la declaración de dicho ejercicio según el numeral 23 del CFF.
Consideraciones para Pagos Provisionales
Para lograr una mejor comprensión de lo anterior se presenta el siguiente ejemplo, la base gravable para el ISR de junio de una persona física que otorga un inmueble en arrendamiento en $16,500.00 y que aplica las deducciones autorizadas, es la siguiente:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Depreciación anual del inmueble | $62,500.00 |
| Impuesto predial del ejercicio | 4,200.00 |
| Gastos de mantenimiento del mes | 1,450.00 |
| Seguro anual del inmueble | 15,400.00 |
Depreciación Mensual Actualizada del Periodo
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Depreciación anual del inmueble | $62,500.00 |
| Entre: Meses del ejercicio | 12 |
| Igual: Depreciación mensual | $5,208.33 |
| Por: Factor de actualización | 1.2688 |
| Igual: Depreciación mensual actualizada del periodo | $6,608.33 |
Factor de Actualización (Ejemplo)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| INPC del ultimo mes de la primera mitad del periodo de utilización en el ejercicio (marzo 2018) | 132.436 |
| Entre: INPC del mes de adquisición (junio 2012) | 104.378 |
| Igual: Factor de actualización | 1.2688 |
Deducción del Periodo (Impuesto Predial y Seguro)
| Concepto | Monto | |
|---|---|---|
| Impuesto predial del ejercicio | $4,200.00 | |
| Seguro anual del inmueble | $15,400.00 | |
| Entre: Doce | 12 | 12 |
| Igual: Deducción del periodo | $350.00 | $1,283.33 |
Base Gravable del Periodo
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Renta cobrada | $16,500.00 |
| Menos: Gastos de mantenimiento del mes | 1,450.00 |
| Menos: Depreciación mensual actualizada del periodo | 6,608.33 |
| Menos: Impuesto predial del periodo | 350.00 |
| Menos: Seguro del inmueble del periodo | 1,283.33 |
| Igual: Base gravable | $6,808.34 |
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