La enajenación de un bien inmueble es cuando se otorga, transfiere o se da el derecho a otra persona del dominio de algo (como un bien inmueble). Puede ser mediante venta, compra, renta o incluso donación. Dentro de la lista del tipo de ingresos que requieren de un pago de impuestos se encuentran tanto el arrendamiento como la venta de propiedades. Si cuentas con una propiedad o terreno por enajenación de bienes inmuebles, y estás pensando en ponerla en venta, antes debes saber que, al igual que existe un impuesto para comprar un inmueble (ISAI), existe también un impuesto a pagar al vender una casa o bien inmueble.
Los ingresos procedentes de cualquier tipo de actividades económicas generan un impuesto directo que se conoce como Impuesto Sobre la Renta (ISR). En principio, la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece que, tratándose de enajenación de bienes inmuebles efectuados por personas físicas residentes en México, se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación. Estos principios fiscales son aplicables a las transacciones de bienes inmuebles en todo el territorio nacional, incluyendo localidades como Tijuana.
Impuestos al Vender un Inmueble en México
Al vender una casa en México, deberás considerar el pago de ciertos impuestos, como el ISR por enajenación y el Impuesto de Traslado de Dominio (ISAI), además del impuesto sobre plusvalía o estatal. Estos impuestos se calculan en base a la ganancia obtenida por la venta del inmueble y pueden variar según la legislación fiscal vigente. Es importante tener en cuenta estos impuestos al vender una casa para calcular adecuadamente el costo de la transacción y cumplir con las obligaciones fiscales establecidas por las autoridades.
Impuesto Sobre la Renta (ISR) por Enajenación
El ISR por enajenación, también conocido como el impuesto sobre la ganancia de la venta del inmueble, no es una cantidad fija, sino un porcentaje que puede llegar a un máximo del 35% del valor del inmueble. Antes que nada, debes saber que el porcentaje a pagar por concepto de ISR por venta de inmuebles no es un monto fijo, sino variable. La tasa de impuesto puede llegar hasta el 35% del valor de la venta, conforme a la tarifa anual del artículo 152 de la Ley del Impuesto sobre la Renta publicada por el Servicio de Administración Tributaria.
Aquella persona encargada de vender, tiene la obligación de pagar el porcentaje del Impuesto sobre la Renta por la enajenación de casa por la utilidad que recibe por la venta. El monto a pagar del impuesto dependerá de cada persona y su situación. Sin embargo, existen casos en los que es posible exentar el pago del ISR o deducir ciertos gastos para reducir la ganancia sujeta a impuestos.
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Impuesto de Traslado de Dominio (ISAI)
El ISAI es un impuesto estatal que se aplica sobre la transferencia de propiedad de un bien inmueble y su tasa varía dependiendo del estado en el que se encuentra el inmueble. Al vender tu casa debes calcular ISR sobre la ganancia -exento si cumples requisitos-, ISAI estatal y plusvalía. Conviene revisar las reglas locales.
El Rol del Notario en el Cálculo y Retención de Impuestos
Como ya se mencionó, al tratarse de una enajenación de inmuebles, se requiere su protocolización ante notario. Dada la naturaleza de este tipo de operaciones, las mismas deben protocolizarse ante notario público, por lo que será responsabilidad del fedatario el determinar y calcular el pago provisional que le corresponda retener al enajenante.
Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas. Para tal efecto, el notario calculará el pago provisional que corresponda retenerle al enajenante, aplicando la tarifa anual del ISR de personas físicas a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. A esa ganancia anual se le determinará un ISR anual.
Por ejemplo, si la ganancia en la enajenación fue de $1,200,000.00 y la persona que vende el inmueble fue dueña del mismo durante 12 años, lo que procede es dividir la ganancia de $1,200,000.00 entre los 12 años de tenencia, resultando una ganancia de $100,000.00 por cada año de tenencia. A esta ganancia de $100,000.00 se le aplicará la tarifa anual de ISR, lo cual nos dará un ISR a cargo de $7,929.28. Este impuesto será acreditable contra el pago provisional por la enajenación del inmueble. Adicionalmente, hay un ISR que debe enterar al Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR) por $95,151.36, pero como contra esta cantidad es acreditable el impuesto local de $60,000.00, solo se enterará a la autoridad fiscal la diferencia en la cantidad de $35,151.36.
Cálculo del ISR por Venta de Inmuebles
El impuesto por vender una casa en México, conocido como ISR por venta de casa, se calcula en función de la ganancia obtenida por la venta del bien inmueble. Es importante tener en cuenta que el monto del impuesto a pagar no es fijo y depende de factores como las características del inmueble, el ingreso generado por la venta y la calidad fiscal del contribuyente. Calcular el ISR por venta de inmuebles es un proceso que podría llegar a ser complicado, debido al número de factores que hay que tomar en consideración.
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El cálculo del ISR por la venta de un inmueble se basa en la ganancia obtenida por la transacción, que se determina restando el precio de venta actual al monto pagado originalmente. Además, se considera el tiempo de tenencia del inmueble, ya que la tasa impositiva puede variar según la duración de la propiedad. También se tienen en cuenta las posibles exenciones o deducciones fiscales aplicables.
Determinación de la Utilidad Bruta
Para calcular la utilidad, se deberá restar del precio de venta el costo al que tú pagaste la vivienda. Con esto obtendrás la utilidad o ganancia bruta. Una vez que tengas la utilidad bruta, deberás restar los gastos que se deriven del trámite de venta de tu casa. Por ejemplo, los honorarios y las facturas al notario, gastos por anunciar la vivienda o costos del avalúo practicado, siempre y cuando cuentes con documentos comprobatorios.
Exención del Pago del ISR al Vender una Casa
Además, existen casos específicos en los que se puede exentar el ISR por venta de casa. Para exentar el pago del ISR en la venta de una casa en México, es importante cumplir con ciertos requisitos establecidos por la ley. Es importante tener en cuenta que esta exención solo se puede aplicar una vez cada tres años. Si se cumple con los requisitos mencionados y el valor del inmueble es menor al límite establecido, entonces es posible exentar el pago del ISR en la venta de la propiedad.
Requisitos para la Exención del ISR
Estos requisitos incluyen:
- Ser persona física: Solo las personas físicas pueden aplicar para la exención del ISR en la venta de una casa.
- Antigua residencia del vendedor: El inmueble que se desea vender debe haber sido la residencia habitual del vendedor. Esto se puede comprobar presentando recibos de luz, teléfono, estados de cuenta o identificación oficial vigente a nombre del propietario, y demostrando que se ha vivido ahí durante al menos los últimos 6 meses antes de la venta.
- No haber vendido un inmueble en los últimos tres años: Para poder solicitar la exención del ISR, el vendedor no debe haber vendido ninguna otra propiedad en los tres años previos a la venta actual.
- Valor del inmueble: El valor del inmueble no debe exceder el equivalente a 700 mil Unidades de Inversión (UDIs), límite establecido en el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta del Servicio de Administración Tributaria, que al momento de redacción representa aproximadamente 5,225,861 pesos mexicanos.
Deducciones en el ISR por Venta de Vivienda
Cuando no es posible exentar el pago del ISR por la venta de una vivienda debido a diferentes factores, es posible realizar deducciones que serán tomadas en cuenta por el notario para calcular el impuesto correspondiente. Para aplicar estas deducciones, es fundamental entregar al notario facturas y comprobantes fiscales por los conceptos aplicables. Es importante mencionar que algunas de estas facturas se obtienen al momento de la compra del inmueble, mientras que otras pueden generarse durante el tiempo que se habita la vivienda, pero no podrán recuperarse si no se solicitaron en su momento. El requisito clave es contar siempre con los comprobantes fiscales correspondientes, ya que sin ellos el SAT no acepta esas deducciones al calcular la ganancia.
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Conceptos Deducibles para el ISR
Entre los conceptos que se pueden deducir para calcular el ISR por la venta de una vivienda se encuentran:
- Costo comprobado de adquisición: Se refiere a lo que el vendedor pagó originalmente por el inmueble al adquirirlo. Para acreditarlo, se utiliza la escritura correspondiente en el caso de inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, y a partir de entonces se requiere un complemento de la factura del notario (CFDI) con dicha información. Es importante contar con la factura del notario desde la compra del inmueble para poder deducir este costo al momento de la venta.
- Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones: Estas inversiones realizadas en el inmueble también pueden ser deducibles y se acreditan mediante las facturas correspondientes, con el aviso de terminación de obra o, en el caso de un avalúo, solo al 80% del monto. Es recomendable contar con todas las facturas en regla y dar los avisos correspondientes para evitar problemas futuros.
- Gastos notariales: Los gastos relacionados con el proceso notarial también pueden ser deducibles y se acreditan con la factura correspondiente.
- Comisiones y mediaciones: Esto se refiere a la cantidad pagada a los mediadores o «corredores» inmobiliarios. Para deducir estos gastos, es necesario exigir una factura al momento de la compra del inmueble; de lo contrario, no serán deducibles.
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